Boşanma sürecindeki limited şirket ortaklarıyız, şirket aktifindeki gayrimenkulün değerlemesi ve paylaşımında ortaya nasil hesaplanir?

Giriş: Boşanma Sürecinde Şirket Gayrimenkulünün Değerlemesi ve Paylaşımı

Limited şirket aktifinde kayıtlı gayrimenkulün, boşanma sürecindeki ortaklar arasında 'paylaşımı' doğrudan mümkün değildir zira şirket ayrı bir tüzel kişiliktir ve gayrimenkul şirketin malvarlığına aittir. Paylaşım, genellikle gayrimenkulün şirket tarafından satılması ve elde edilen gelirin, ortaklık payları oranında veya anlaşmaya göre ortaklara dağıtılması (kar dağıtımı, sermaye azaltımı vb.) şeklinde gerçekleşir. Bu süreçte ortaya çıkacak Kurumlar Vergisi, KDV ve Tapu Harcı yükümlülükleri büyük önem taşır.

1. Gayrimenkulün Değerlemesi ve Satış İşlemi

Gayrimenkulün gerçek piyasa değerinin tespiti için bağımsız bir değerleme kuruluşu tarafından rapor düzenlenmesi elzemdir. Bu rapor, olası bir satış işleminde Vergi Usul Kanunu (VUK) hükümleri çerçevesinde örtülü kazanç dağıtımı (transfer fiyatlandırması) riskini minimize eder. Eğer gayrimenkul piyasa değerinin altında bir bedelle satılırsa, aradaki fark ortaklara örtülü kazanç dağıtımı olarak kabul edilebilir ve vergi cezaları ile karşılaşılabilir.

2. Kurumlar Vergisi Yükümlülüğü ve İstisnası

Yasal Dayanak:

• Kurumlar Vergisi Kanunu (KVK) Madde 5/1-e

Uygulama:

Şirketin aktifinde en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kayıtlı bulunan gayrimenkullerin satışından doğan kazançların %50'si Kurumlar Vergisinden istisnadır. Bu istisnadan faydalanabilmek için:

• Gayrimenkulün satışından elde edilen kazancın istisnaya isabet eden kısmının, satışın yapıldığı yılı izleyen beş yıl içinde özel bir fon hesabında tutulması ve sermayeye eklenmesi dışında başka bir hesaba nakledilmemesi, çekilmemesi gerekmektedir.
• Fon hesabında tutulması gereken kazanç, satışın yapıldığı yılı izleyen beş yıl içinde işletmeden çekilirse veya şirketin tasfiyesi halinde istisna edilen kazanç kısmı üzerinden zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

Hesaplama Örneği:

Şirket aktifinde 3.000.000 TL kayıtlı değeri olan ve 3 yıldan uzun süredir elde tutulan bir gayrimenkulün 5.000.000 TL'ye satıldığını varsayalım.

• Satış Kazancı: 5.000.000 TL (Satış Bedeli) - 3.000.000 TL (Kayıtlı Değer) = 2.000.000 TL
• İstisna Edilen Tutar (%50): 2.000.000 TL * %50 = 1.000.000 TL
• Vergiye Tabi Kazanç: 2.000.000 TL - 1.000.000 TL = 1.000.000 TL
• Ödenecek Kurumlar Vergisi (Örn. %25 oranıyla): 1.000.000 TL * %25 = 250.000 TL

Muhasebe Kaydı (Basit):

Satış anında:

• 102 Bankalar Hs. / 120 Alıcılar Hs. 5.000.000 TL
• 25X Gayrimenkuller Hs. 3.000.000 TL
• 679 Olağandışı Gelir ve Karlar Hs. 2.000.000 TL

Dönem sonunda Kurumlar Vergisi beyannamesinde istisna beyanı ve 5 yıllık fon hesabına aktarım:

• 690 Dönem Kar/Zararı Hs. 1.000.000 TL
• 549 Özel Fonlar Hs. (Gayrimenkul Satış Karı) 1.000.000 TL

3. Katma Değer Vergisi (KDV) Yükümlülüğü ve İstisnası

Yasal Dayanak:

• Katma Değer Vergisi Kanunu (KDV) Madde 17/4-r

Uygulama:

Kurumların aktifinde en az iki tam yıl (730 gün) süreyle bulunan gayrimenkullerin satışı KDV'den istisnadır. Bu istisna, şirket KDV mükellefi olsa dahi uygulanır. Ancak, istisnanın uygulanabilmesi için gayrimenkulün şirket aktifinde kayıtlı olması ve 2 yıllık sürenin geçmiş olması şarttır. Bu istisna tam istisna olmayıp, istisna kapsamında yapılan teslimlere ilişkin yüklenilen KDV'nin indirimi mümkün değildir. Yani gayrimenkulün alımında indirilen KDV'ler için düzeltme yapılması gerekebilir.

Risk:

Eğer 2 yıllık elde tutma süresi dolmamışsa veya gayrimenkul şirketin ana faaliyet konusu ise (örn. emlak alım satım şirketi), KDV istisnası uygulanmaz ve satış bedeli üzerinden genel KDV oranı (%18) ile KDV hesaplanarak beyan edilir.

Hesaplama Örneği (İstisna yoksa):

Satış Bedeli: 5.000.000 TL

• Hesaplanacak KDV: 5.000.000 TL * %18 = 900.000 TL

Muhasebe Kaydı (İstisna yoksa):

• 102 Bankalar Hs. / 120 Alıcılar Hs. 5.900.000 TL
• 25X Gayrimenkuller Hs. 3.000.000 TL
• 679 Olağandışı Gelir ve Karlar Hs. 2.000.000 TL
• 391 Hesaplanan KDV Hs. 900.000 TL

4. Tapu Harcı Yükümlülüğü

Yasal Dayanak:

• Harçlar Kanunu (HK) Madde 59

Uygulama:

Gayrimenkul satış işlemlerinde tapu harcı, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere, satış bedeli üzerinden binde 20 (%2) oranında tahsil edilir. Toplamda binde 40 (%4) harç ödenir. Harç matrahı, beyan edilen satış bedelidir ancak bu bedel, ilgili belediyelerin belirlediği emlak vergisi asgari değerinden az olamaz. Beyan edilen satış bedelinin gerçek değerden düşük olması halinde, eksik ödenen harçlar cezalı olarak tahsil edilir.

Hesaplama Örneği:

Beyan Edilen Satış Bedeli: 5.000.000 TL

• Alıcıdan Tahsil Edilecek Harç: 5.000.000 TL * %2 = 100.000 TL
• Satıcıdan (Şirket) Tahsil Edilecek Harç: 5.000.000 TL * %2 = 100.000 TL
• Toplam Tapu Harcı: 200.000 TL

5. Adım Adım Yapılması Gerekenler ve Vergi Riskleri/Avantajları

Adımlar:

1. Değerleme Raporu Temini: Bağımsız bir değerleme kuruluşundan gayrimenkulün piyasa değerini gösteren rapor alınması.
2. Ortaklar Kurulu Kararı: Gayrimenkulün satışı ve satış koşullarına ilişkin ortaklar kurulu kararı alınması.
3. Satış Sözleşmesi ve Tapu Devri: Alıcı ile satış sözleşmesi düzenlenmesi ve Tapu Müdürlüğü'nde devir işleminin yapılması. Tapu harçları bu aşamada ödenir.
4. Muhasebe Kayıtları: Satış işleminin ve elde edilen karın/zararın şirket defterlerine işlenmesi. KVK istisnası için özel fon hesabı oluşturulması.
5. Vergi Beyanları: KDV beyannamesinde istisna kapsamında satışın beyan edilmesi (eğer koşullar sağlanıyorsa). Kurumlar Vergisi beyannamesinde satış karının ve istisna tutarının gösterilmesi.
6. E-Fatura/E-Defter Uygulamaları: Satış işleminin e-fatura ile belgelendirilmesi ve e-defter kayıtlarına usulüne uygun işlenmesi.

Vergi Riskleri:

• İstisna Koşullarının İhlali: KVK ve KDV istisnalarından yararlanma şartlarının (2 yıl elde tutma süresi, fonlama şartı vb.) yerine getirilmemesi durumunda tüm vergi avantajları kaybedilir ve cezalı tarhiyat riski doğar.
• Örtülü Kazanç Dağıtımı: Gayrimenkulün piyasa değerinin altında bir bedelle satılması, özellikle ortaklardan birine veya ilişkili kişilere satılması durumunda, aradaki farkın örtülü kazanç dağıtımı sayılması riski mevcuttur.
• Tapu Harcı Düşük Beyanı: Satış bedelinin emlak vergisi asgari değerinden veya gerçek piyasa değerinden düşük beyan edilmesi halinde, eksik ödenen harçlar için cezalı tarhiyat uygulanır.
• Ayni Paylaşım Riski: Gayrimenkulün şirketten doğrudan ortaklara ayni olarak dağıtılması (örn. sermaye azaltımı yoluyla) durumunda KDV Kanunu Madde 17/4-r istisnası genellikle uygulanmaz ve şirket KDV hesaplamak zorunda kalabilir. Ayrıca, ortaklar açısından elde edilen değerin kar payı veya sermaye iadesi olarak değerlendirilmesi ve buna göre vergilendirilmesi söz konusu olabilir.

Vergi Avantajları:

• KVK ve KDV İstisnaları: Şartları sağlanması durumunda gayrimenkul satışından elde edilen kazancın %50'sinin Kurumlar Vergisinden, satış bedelinin ise KDV'den istisna olması önemli bir vergi avantajı sağlar.
• Doğru Değerleme: Bağımsız değerleme raporu ile gerçek piyasa değerinin tespiti, örtülü kazanç dağıtımı riskini ortadan kaldırır ve yasal uyumluluğu artırır.

Bu süreçte, şirketin ve ortakların menfaatlerini en iyi şekilde korumak adına mali müşavir ve avukat desteği almak büyük önem taşımaktadır.

Referanslar:

• Kurumlar Vergisi Kanunu (5520 Sayılı)
• Katma Değer Vergisi Kanunu (3065 Sayılı)
• Harçlar Kanunu (492 Sayılı)
• Vergi Usul Kanunu (213 Sayılı)
• Resmi Gazete (İlgili tebliğ ve yönetmelikler için)
• Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) web sitesi: www.gib.gov.tr

Onemli Noktalar

• Gayrimenkul satışı KVK Madde 5/1-e ve KDV Kanunu Madde 17/4-r istisnaları.
• Bağımsız değerleme raporu ile örtülü kazanç dağıtımı ve transfer fiyatlandırması riskinin yönetimi.
• Tapu Harcı hesaplaması ve beyanında gerçek değer beyanı zorunluluğu.
• Şirket aktifinden ortaklara doğrudan ayni gayrimenkul paylaşımının vergi riskleri.
• Adım Adım uygulama süreci, muhasebe kayıtları ve e-fatura/e-defter uyumluluğu.

Not: Nihai uygulama oncesi GIB, SGK ve Resmi Gazete duyurulari ile teyit ediniz.