Kira Gelirinde Amortisman Nasıl Hesaplanır ve Gerçek Gider Olarak Nasıl İndirilir?

Bu yazımızda 26.08.2013 tarihli bir GİB özelgesini ele alacağız. Özelgedeki uygulama bu yazının yayımlandığı tarih itibarıyla ana uygulama bakımından günümüzde de geçerlidir. Gerçek gider yöntemini seçen kira geliri mükellefi, kiraya verdiği mal ve haklar için ayrılan amortismanı kira gelirinden indirebilir. Amortismana tabi değer biliniyorsa maliyet bedeli; bilinmiyorsa bina ve arazi için vergi değeri esas alınır. Vergi değeri kullanılacaksa taşınmazın *edinildiği tarihteki vergi değeri

GİB’in güncel amortisman tablosunda “ikametten kiralık hale getirilen evler” için faydalı ömür 50 yıl, normal amortisman oranı yüzde 2 olarak gösterilmeye devam etmektedir. Ancak yüzde 2 oranı bütün kiraya verilen mallar için geçerli değildir; işyeri, fabrika binası, mobilya, cihaz veya başka bir kıymette ilgili amortisman listesindeki özel oran kullanılmalıdır. Güncel kira geliri rehberine göre amortisman indirimi yalnız gerçek gider yönteminde kullanılabilir. Konut kira geliri istisnasından yararlanılması halinde amortisman dâhil gerçek giderlerin, istisnaya isabet eden kısmı indirilemez. Ayrıca gerçek veya götürü gider yöntemi taşınmazların tamamı için birlikte seçilir; bazı taşınmazlarda gerçek, bazılarında götürü gider yöntemi uygulanamaz. 5 yılı kira gelirleri için Mart 2026 döneminde uygulanan konut istisnası 47.000 TL, 2026 takvim yılında elde edilen konut kira gelirleri için uygulanacak istisna ise 58.000 TL’dir. (Gelir İdaresi Başkanlığı)

---

Kira Gelirinde Amortisman Nasıl Hesaplanır ve Gerçek Gider Olarak Nasıl İndirilir?

Konut, işyeri, makine, araç veya başka bir malın kiraya verilmesinden gelir elde eden gerçek kişiler, kira gelirlerinin vergilendirilmesinde gerçek gider yöntemini seçmeleri halinde kiraya verdikleri kıymetler için amortisman ayırabilirler.

Amortisman, kiraya verilen kıymetin maliyetinin tek yılda değil, belirlenen faydalı ömrü boyunca giderleştirilmesini sağlayan bir uygulamadır.

Özellikle konut kira gelirlerinde aşağıdaki sorular uygulamada önem taşımaktadır:

• Kiraya verilen konut için amortisman ayrılabilir mi?
• Amortisman maliyet bedeli üzerinden mi hesaplanır?
• Maliyet bedeli bilinmiyorsa hangi değer kullanılır?
• Konutlarda amortisman oranı yüzde kaçtır?
• Vergi değeri hangi yıla ait olmalıdır?
• Konut kira geliri istisnası varsa amortismanın tamamı indirilebilir mi?
• Götürü gider yönteminde amortisman indirilebilir mi?
• Hisseli taşınmazlarda amortisman nasıl hesaplanır?
• Sonradan yapılan değer artırıcı harcamalar amortisman matrahına eklenebilir mi?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 74 üncü maddesine göre gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanları gayrisafi kira gelirlerinden indirebilirler.

Kira Geliri Hangi Gelir Unsurudur?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir.

Bu kapsama yalnız taşınmaz kiraları değil, Kanunda belirtilen bazı menkul mallar ve haklar da girebilir.

Kiraya verilen kıymet	Genel gelir türü
Konut	Gayrimenkul sermaye iradı
İşyeri	Gayrimenkul sermaye iradı
Arsa ve arazi	Gayrimenkul sermaye iradı
Makine ve tesisat	Şartlarına göre gayrimenkul sermaye iradı
Motorlu araç	Şartlarına göre gayrimenkul sermaye iradı
Marka ve benzeri haklar	Gayrimenkul sermaye iradı
Ticari işletmeye dâhil taşınmaz	Ticari kazanç hükümleri uygulanabilir

Bu yazımızda, ticari işletmeye dâhil olmayan ve gerçek kişiler tarafından kiraya verilen kıymetlerden elde edilen kira gelirleri ele alınmaktadır.

Gerçek Gider Yöntemi Nedir?

Kira gelirinin vergilendirilmesinde safi gelir iki yöntemden biriyle belirlenebilir:

Yöntem	Açıklama
Gerçek gider yöntemi	Kanunda sayılan ve belgelenebilen giderler indirilir
Götürü gider yöntemi	İstisna sonrası hasılatın yüzde 15’i gider kabul edilir

Amortisman yalnız gerçek gider yönteminde indirilebilir.

Götürü gider yöntemini seçen mükellef;

• Amortisman,
• Sigorta,
• Bakım ve onarım,
• Vergi ve harç,
• İdare gideri,

gibi gerçek giderleri ayrıca indiremez.

Gider Yöntemi Her Taşınmaz İçin Ayrı Seçilebilir mi?

Hayır. Gerçek veya götürü gider yöntemi, mükellefin kira geliri elde ettiği taşınmazların tamamı için birlikte seçilir.

Örneğin kişinin;

• Bir konutu,
• Bir işyeri,
• Bir yazlığı,

kiraya verilmişse bir taşınmazda gerçek gider, diğerinde götürü gider yöntemi kullanılamaz.

Seçim	Uygulama
Tüm taşınmazlarda gerçek gider	Mümkün
Tüm taşınmazlarda götürü gider	Şartlarıyla mümkün
Konutta gerçek, işyerinde götürü gider	Mümkün değil
Bir konutta gerçek, diğerinde götürü gider	Mümkün değil

Götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Gerçek gider yönteminden götürü gider yöntemine geçişte ise aynı iki yıllık sınırlama bulunmamaktadır.

Kiraya Verilen Konut İçin Amortisman Ayrılabilir mi?

Evet. Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde kiraya verilen konut için ayrılan amortisman kira gelirinden indirilebilir.

Amortismanın temel amacı, taşınmazın edinilmesi için katlanılan bedelin taşınmazın faydalı ömrü boyunca gider olarak dikkate alınmasını sağlamaktır.

Durum	Amortisman indirimi
Gerçek gider yöntemi seçilmiş	Mümkün
Götürü gider yöntemi seçilmiş	Mümkün değil
Konut kiraya verilmiş	Şartlarıyla mümkün
Taşınmaz ticari işletmeye kayıtlı	Ticari kazanç hükümleri uygulanır
Kiraya verme faaliyeti şirket tarafından yapılıyor	Kurum kazancı hükümleri uygulanır

Amortismana Tabi Değer Nasıl Belirlenir?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 74/6 maddesinde amortismana tabi değerin nasıl belirleneceği açıkça düzenlenmiştir.

Durum	Esas alınacak değer
Maliyet bedeli biliniyor	Maliyet bedeli
Bina veya arazinin maliyet bedeli bilinmiyor	Vergi değeri
Diğer malın değeri bilinmiyor	VUK m. 267’ye göre emsal değer

Taşınmaz satın alma yoluyla edinilmiş ve satın alma bedeli belgelerle biliniyorsa amortisman maliyet bedeli üzerinden hesaplanır.

Maliyet bedeli bilinmiyorsa bina ve arazi için vergi değeri kullanılabilir.

Maliyet Bedeli Nedir?

Maliyet bedeli, taşınmazın edinilmesi için ödenen satın alma bedeli ile taşınmazın iktisabı veya değerinin artırılmasıyla doğrudan bağlantılı maliyet unsurlarından oluşur.

Maliyet bedelinin tespitinde aşağıdaki belgeler önemlidir:

• Tapu senedi,
• Satış sözleşmesi,
• Banka ödeme belgeleri,
• Tapu harcı makbuzları,
• Komisyon faturaları,
• İnşaat ve tadilat faturaları,
• Değer artırıcı harcama belgeleri,
• Kat mülkiyeti ve ruhsat belgeleri.

Amortisman matrahı oluşturulurken aynı harcamanın hem doğrudan gider hem de maliyet unsuru olarak iki kez dikkate alınmaması gerekir.

Maliyet Bedeli Bilinmiyorsa Hangi Vergi Değeri Kullanılır?

Özelgeye göre maliyet bedelinin bilinmemesi halinde taşınmazın vergi değeri üzerinden amortisman ayrılabilir.

Ancak kullanılacak değer, beyannamenin verildiği yıldaki güncel emlak vergisi değeri değil, gayrimenkulün edinildiği tarihteki vergi değeridir.

Yanlış uygulama	Doğru uygulama
Her yıl güncel emlak vergisi değerini kullanmak	Edinim tarihindeki vergi değerini kullanmak
Vergi değeri artışlarını amortisman matrahına eklemek	Başlangıç değerini esas almak
Rayiç piyasa değerini kullanmak	Kanunda belirtilen değerleme ölçüsünü kullanmak
Belediyenin bugünkü değerini kullanmak	Edinim tarihindeki vergi değerini belgelemek

Edinim tarihindeki vergi değerinin belediyeden, geçmiş dönem emlak vergisi kayıtlarından veya ilgili resmi belgelerden tevsik edilmesi önemlidir.

Kiraya Verilen Konutlarda Amortisman Oranı Kaçtır?

Güncel amortisman listesinde “ikametten kiralık hale getirilen evler” için;

• Faydalı ömür: 50 yıl,
• Normal amortisman oranı: yüzde 2,

olarak belirlenmiştir.

Temel hesaplama şöyledir:

Yıllık amortisman = Amortismana tabi değer × yüzde 2

Örneğin maliyet bedeli 4.000.000 TL olan bir konut için:

Açıklama	Tutar
Konutun maliyet bedeli	4.000.000 TL
Amortisman oranı	Yüzde 2
Yıllık amortisman	80.000 TL

Yıllık 80.000 TL amortisman, gerçek gider yönteminde toplam gerçek giderler arasında dikkate alınır.

Yüzde 2 Oranı Bütün Kiralık Gayrimenkuller İçin Geçerli midir?

Hayır. Yüzde 2 oranı her kiraya verilen kıymete otomatik olarak uygulanmaz.

Kıymetin;

• Konut,
• İşyeri,
• Fabrika,
• Atölye,
• Depo,
• Prefabrik yapı,
• Makine,
• Araç,
• Mobilya veya demirbaş,

olmasına göre faydalı ömür ve amortisman oranı değişebilir.

Kıymet	Örnek amortisman yaklaşımı
Betonarme konut	Genel olarak 50 yıl, yüzde 2
Belirli kısmı işyeri olan mesken	50 yıl, yüzde 2
Betonarme fabrika veya atölye binası	40 yıl, yüzde 2,5
Prefabrik yapı	İlgili listedeki özel oran
Mobilya	Genel olarak 5 yıl, yüzde 20
Televizyon	Genel olarak 5 yıl, yüzde 20
Makine ve cihaz	İlgili sektör ve cihaz sınıfındaki oran

Bu nedenle konut özelgesindeki yüzde 2 oranı, kiraya verilen bütün mal ve haklara genellenmemelidir.

İşyeri Olarak Kiraya Verilen Taşınmazlarda Oran Nasıl Belirlenir?

Kiraya verilen taşınmaz konut değilse amortisman listesindeki bina türü ve yapım malzemesi dikkate alınmalıdır.

Örneğin;

• Normal betonarme ofis binası,
• Fabrika binası,
• Atölye,
• Depo,
• Garaj,
• Hangar,

aynı faydalı ömre sahip olmayabilir.

Oranın belirlenmesinde taşınmazın tapudaki adı kadar fiilî kullanım şekli, yapı türü ve amortisman listesindeki özel sınıflandırma da incelenmelidir.

Konut Kira Geliri İstisnası Amortismanı Etkiler mi?

Evet. Konut kira geliri istisnasından yararlanılması halinde gerçek giderlerin istisnaya isabet eden kısmı indirilemez.

Amortisman da gerçek giderler içinde bulunduğundan aynı oranlama amortisman için de uygulanır.

Formül şöyledir:

İndirilebilecek gerçek gider = Toplam gerçek gider × Vergiye tabi hasılat / Toplam hasılat

Vergiye tabi hasılat:

Toplam konut kira geliri – Konut kira geliri istisnası

2026 Yılı Gelirleri İçin Amortisman Örneği

Bir mükellefin 2026 yılında;

• 480.000 TL konut kira geliri,
• 80.000 TL amortisman,
• 20.000 TL diğer gerçek gider,

bulunduğunu varsayalım.

2026 yılı konut kira geliri istisnası 58.000 TL’dir.

Açıklama	Tutar
Toplam kira geliri	480.000 TL
Konut istisnası	58.000 TL
Vergiye tabi hasılat	422.000 TL
Amortisman	80.000 TL
Diğer giderler	20.000 TL
Toplam gerçek gider	100.000 TL

İndirilebilecek gerçek gider:

100.000 × 422.000 / 480.000 = 87.916,67 TL

Bu hesaplamada toplam 100.000 TL giderin 12.083,33 TL’lik kısmı istisnaya isabet ettiği için indirilememektedir.

Yalnız Amortisman Bulunması Halinde Oranlama

Aynı örnekte başka gider bulunmadığını ve yalnızca 80.000 TL amortisman ayrıldığını varsayalım.

Açıklama	Tutar
Toplam kira geliri	480.000 TL
Vergiye tabi hasılat	422.000 TL
Toplam amortisman	80.000 TL
İndirilebilecek amortisman	70.333,33 TL

Hesaplama:

80.000 × 422.000 / 480.000 = 70.333,33 TL

Amortismanın tamamı değil, vergiye tabi kira gelirine isabet eden kısmı indirilebilir.

Konut İstisnasından Yararlanılamıyorsa Oranlama Yapılır mı?

Mükellefin konut kira geliri istisnasından yararlanma hakkı bulunmuyorsa, istisnaya isabet eden gider ayrıştırması yapılmaz.

Bu durumda gerçek gider yöntemindeki indirilebilir giderler, ilgili kira gelirinin tamamıyla karşılaştırılır.

Konut istisnasının kaybedilebileceği durumlar arasında;

• İstisna için aranan gelir sınırlarının aşılması,
• Beyannamenin süresinde verilmemesi ve durumun idarece tespit edilmesi,
• Kanundaki diğer istisna şartlarının taşınmaması,

yer alabilir.

Hisseli Taşınmazda Amortisman Nasıl Hesaplanır?

Bir taşınmaz birden fazla kişiye aitse her malik yalnız kendi hissesine isabet eden maliyet bedeli ve kira geliri üzerinden işlem yapar.

Örneğin 6.000.000 TL maliyet bedelli bir konutun yüzde 50’sine sahip olan kişi için:

Açıklama	Tutar
Taşınmazın toplam maliyeti	6.000.000 TL
Mükellefin hissesi	Yüzde 50
Hisseye düşen maliyet	3.000.000 TL
Amortisman oranı	Yüzde 2
Yıllık amortisman	60.000 TL

Mükellef toplam taşınmaz bedeli üzerinden değil, kendisine ait hisseye isabet eden değer üzerinden amortisman hesaplar.

Kira geliri ve giderler de mülkiyet payına göre ayrıştırılır.

Döşeli Konutlarda Mobilyalar İçin Ayrıca Amortisman Ayrılabilir mi?

Kiraya verilen konut mobilyalıysa, bina ile mobilya ve elektronik eşyaların amortisman oranları aynı olmayabilir.

Örneğin;

• Mobilyalar,
• Beyaz eşyalar,
• Televizyon,
• Klima,
• Mutfak cihazları,

kendi faydalı ömür ve amortisman oranlarına göre ayrı izlenebilir.

Kıymet	Uygulama
Konut binası	Bina oranı
Mobilya	Demirbaş oranı
Televizyon	İlgili özel oran
Klima	İlgili cihaz oranı
Beyaz eşya	İlgili amortisman sınıfı

Bu kıymetlerin maliyet bedellerinin ayrı belgelerle belirlenebilmesi gerekir.

Konutun tek bedelle döşeli olarak satın alınması ve bina ile eşyaların değerlerinin ayrılmaması halinde makul ve belgelendirilebilir bir değer ayrıştırması yapılmalıdır.

Sonradan Yapılan Harcamalar Amortisman Matrahına Eklenir mi?

Kiraya verilen taşınmaza yapılan bütün harcamalar doğrudan gider değildir.

Harcamalar iki ana gruba ayrılır:

Harcama türü	Vergisel işlem
Normal bakım ve onarım	Şartlarıyla doğrudan gerçek gider
İktisadi değeri artıran harcama	Maliyet bedeline eklenerek amortisman
Kullanım ömrünü uzatan yenileme	Maliyete eklenir
Taşınmazı genişleten ilave	Maliyete eklenir
Olağan boya ve küçük tamir	Onarım gideri olabilir
Yeni oda veya bölüm yapılması	Değer artırıcı harcama
Isı yalıtımı ve enerji tasarrufu yatırımı	Tutar ve niteliğine göre değerlendirilir

Örneğin binaya yeni bir asansör yapılması veya kullanım alanını genişleten ilave bölüm inşa edilmesi değer artırıcı harcama niteliğinde olabilir.

Bu giderler maliyet bedeline eklenir ve ilgili amortisman oranıyla yıllara yayılarak indirilir.

Amortisman Nakit Ödeme Şartına Bağlı mıdır?

Amortisman, ilgili yılda nakden yapılan bir harcama değildir. Taşınmazın daha önce katlanılmış maliyetinin faydalı ömür boyunca giderleştirilmesidir.

Bu nedenle amortisman indirimi için her yıl yeni bir ödeme yapılması aranmaz.

Ancak;

• Maliyet bedelinin,
• Edinim tarihinin,
• Mülkiyet payının,
• Amortisman oranının,
• Önceki yıllarda ayrılan amortismanların,

belgeler ve düzenli hesaplamalarla takip edilmesi gerekir.

Amortisman Takip Tablosu Tutulmalı mıdır?

Gayrimenkul sermaye iradı mükelleflerinin ticari işletmeler gibi bilanço defteri tutması gerekmese de amortisman hesabının izlenebilir olması gerekir.

Her taşınmaz için aşağıdaki bilgileri içeren bir amortisman tablosu hazırlanması yararlıdır:

Bilgi	Açıklama
Taşınmazın adresi	Kiraya verilen kıymetin tanımı
Edinim tarihi	Amortisman başlangıcının takibi
Edinim şekli	Satın alma, inşa, miras vb.
Maliyet bedeli	Amortisman matrahı
Maliyet bilinmiyorsa vergi değeri	Edinim tarihindeki değer
Mülkiyet oranı	Hisseli taşınmazlarda
Faydalı ömür	Amortisman listesindeki süre
Amortisman oranı	İlgili normal oran
Yıllık amortisman	Her yıl hesaplanan tutar
Birikmiş amortisman	Önceki yıllar toplamı
Kalan itfa süresi	Takip amacıyla

Kira Geliri Yılın Bir Bölümünde Elde Edilmişse Ne Yapılır?

Gayrimenkulün yıl içinde satın alınması, kiraya verilmesi, boş kalması veya kiracının yıl içinde çıkması amortisman hesabında ayrıca dikkat gerektirir.

Aşağıdaki durumlar birbirinden ayrılmalıdır:

• Taşınmazın yıl içinde edinilmesi,
• Önceden sahip olunan taşınmazın yıl içinde kiraya verilmesi,
• Kira ilişkisinin yılın yalnız belirli aylarında sürmesi,
• Taşınmazın bir bölümünün kiraya verilmesi,
• Bir bölümünün malikin kullanımında kalması.

Kira gelirinin yalnız birkaç ay elde edilmesi halinde amortismanın ve diğer yıllık giderlerin ne ölçüde indirileceği somut olay, kullanım biçimi ve idari görüşler dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Taşınmazın Bir Kısmı Kiraya Verilmişse Amortisman

Bir taşınmazın yalnız belirli bir bölümü kiraya veriliyorsa amortismanın da kiraya verilen bölüme isabet eden kısmı dikkate alınmalıdır.

Örneğin 200 metrekarelik konutun 80 metrekaresi kiraya verilmişse, kullanım alanı ve taşınmazın özellikleri dikkate alınarak gider ve amortisman ayrıştırması yapılabilir.

Açıklama	Oran
Toplam alan	200 m²
Kiraya verilen alan	80 m²
Kiraya verilen oran	Yüzde 40
Yıllık toplam amortisman	100.000 TL
Kiraya isabet eden amortisman	40.000 TL

Yalnız metrekare oranı her durumda yeterli olmayabilir. Bölümlerin kullanım değeri farklıysa daha uygun ve objektif bir dağıtım anahtarı kullanılmalıdır.

Bedelsiz veya Miras Yoluyla Edinilen Taşınmazlar

Özelge, maliyet bedeli bilinen veya bilinmeyen taşınmazlardaki genel değerleme esasını açıklamaktadır.

Ancak;

• Miras,
• Bağış,
• Diğer bedelsiz edinimler,

bakımından amortisman uygulamasına ilişkin farklı idari görüşler bulunmaktadır.

Bu nedenle bedelsiz edinilen taşınmazlarda yalnız “maliyet bilinmiyorsa vergi değeri kullanılır” hükmünden hareketle otomatik olarak amortisman ayrılmamalı; edinim biçimi ayrıca değerlendirilmelidir.

Amortisman Kira Gelirinden Daha Fazla Olursa Ne Olur?

Amortisman ve diğer gerçek giderler kira gelirini aşabilir.

Bu durumda doğan zararın sonraki yıllara devri, zararın hangi giderlerden oluştuğuna göre değerlendirilir.

Gelir Vergisi Kanunu’nda bazı giderlerin indirilemeyen kısmının gider fazlalığı sayılmayacağı ayrıca düzenlenmiştir.

Bu nedenle;

• Amortisman,
• İktisap bedelinin yüzde 5’i,
• Kirada oturulan konuta ödenen kira,
• Borç faizleri,
• Onarım ve diğer giderler,

aynı hukuki sonuca tabi olmayabilir.

Zarar devri yapılmadan önce zararın hangi gider kaleminden kaynaklandığı belirlenmelidir.

Amortisman ile İktisap Bedelinin Yüzde 5’i İndirimi Birlikte Uygulanabilir mi?

Gerçek gider yönteminde, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin yüzde 5’i oranında özel gider indirimi ayrıca bulunabilir.

Bu indirim amortismandan farklıdır.

Amortisman	Yüzde 5 iktisap bedeli indirimi
Faydalı ömür boyunca uygulanır	Yalnız ilk beş yıl uygulanır
Kiraya verilen mal ve haklar için geçerlidir	Konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmaz içindir
Amortisman oranına göre hesaplanır	İktisap bedelinin yüzde 5’idir
Gerçek gider yönteminde uygulanır	Gerçek gider yönteminde uygulanır
İstisna oranlamasına tabidir	İstisna oranlamasına tabidir
Gider fazlalığının sonucu farklı olabilir	İndirilemeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz

Şartları birlikte taşıyan konutta amortisman ile yüzde 5 iktisap bedeli indirimi aynı beyannamede dikkate alınabilir.

Amortisman Hesabında Yapılan Başlıca Hatalar

Hata	Vergisel risk
Götürü gider yönteminde amortisman indirmek	Haksız gider indirimi
Güncel emlak vergisi değerini her yıl matrah yapmak	Amortisman matrahının sürekli artırılması
Edinim tarihindeki vergi değeri yerine bugünkü değeri kullanmak	Fazla amortisman
Bütün kiralık mallara yüzde 2 uygulamak	Yanlış amortisman oranı
Konut istisnasına isabet eden amortismanı indirmek	Fazla gerçek gider
Hisseli taşınmazda toplam maliyet üzerinden amortisman ayırmak	Hisseyi aşan gider
Değer artırıcı harcamayı doğrudan gider yazmak	Erken ve fazla gider
Mobilya ile binaya aynı oranı uygulamak	Yanlış faydalı ömür
Aynı harcamayı hem gider hem maliyet yapmak	Mükerrer gider
Maliyet ve edinim belgelerini saklamamak	Giderin reddi
Bedelsiz edinilen taşınmazda inceleme yapmadan amortisman ayırmak	İdari görüşle uyuşmazlık
İstisna oranlamasını uygulamamak	Matrah eksikliği

Kira Geliri Mükellefleri İçin Kontrol Listesi

Kontrol sorusu	Açıklama
Gerçek gider yöntemi seçildi mi?	Amortisman için zorunludur
Başka kiralık taşınmazlar var mı?	Yöntem tüm taşınmazlara birlikte uygulanır
Maliyet bedeli belgeli mi?	Öncelikle maliyet bedeli kullanılır
Maliyet bilinmiyorsa edinim tarihindeki vergi değeri var mı?	Belediye kayıtları kontrol edilmelidir
Taşınmaz konut mu işyeri mi?	Amortisman oranı değişebilir
Doğru faydalı ömür kullanıldı mı?	Güncel amortisman listesi kontrol edilmelidir
Mülkiyet hisseli mi?	Yalnız hisseye düşen değer esas alınır
Konut istisnasından yararlanılıyor mu?	Gider oranlaması yapılmalıdır
Mobilya ve cihazlar ayrı izlendi mi?	Farklı oranlar uygulanabilir
Değer artırıcı harcamalar maliyete eklendi mi?	Doğrudan gider yazılmamalıdır
Önceki amortismanlar takip ediliyor mu?	Amortisman tablosu tutulmalıdır
Belgeler saklanıyor mu?	En az beş yıl muhafaza edilmelidir

Sonuç

Gerçek gider yöntemini seçen kira geliri mükellefleri, kiraya verdikleri mal ve haklar için ayırdıkları amortismanı kira gelirlerinden indirebilirler.

Amortismana tabi değer biliniyorsa maliyet bedeli esas alınır. Maliyet bedeli bilinmiyorsa bina ve arazi için taşınmazın edinildiği tarihteki vergi değeri kullanılmalıdır.

İkamet amacıyla kullanıldıktan sonra kiraya verilen konutlar için güncel amortisman listesinde faydalı ömür 50 yıl ve normal amortisman oranı yüzde 2 olarak belirlenmiştir.

Ancak yüzde 2 oranı bütün kiralık kıymetlere uygulanmaz. İşyeri, fabrika, depo, makine, araç, mobilya ve cihazlarda ilgili amortisman listesindeki oran kullanılmalıdır.

Konut kira geliri istisnasından yararlanılması halinde amortismanın tamamı indirilemez. Amortisman dâhil toplam gerçek giderlerin yalnız vergiye tabi kira gelirine isabet eden kısmı indirim konusu yapılabilir.

Götürü gider yöntemini seçenlerin ayrıca amortisman indirmesi mümkün değildir. Gerçek veya götürü gider yöntemi mükellefin kiraya verdiği taşınmazların tamamı için birlikte uygulanmalıdır.

Hisseli taşınmazlarda amortisman yalnız mükellefin hissesine düşen maliyet veya vergi değeri üzerinden hesaplanmalıdır. Değer artırıcı harcamalar ise doğrudan gider yazılmamalı, taşınmazın maliyetine eklenerek amortisman yoluyla giderleştirilmelidir.

---

Yasal Dayanak Tablosu

Mevzuat	Madde veya düzenleme	Konusu	Yazıyla ilgisi
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu	Madde 70	Gayrimenkul sermaye iradının kapsamı	Kiraya verilen mal ve haklardan elde edilen gelirlerin niteliğini düzenler
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu	Madde 71	Safi gayrimenkul sermaye iradı	Gayrisafi hasılattan giderler düşüldükten sonra kalan geliri tanımlar
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu	Madde 74/6	Kiraya verilen mal ve haklarda amortisman	Gerçek gider yönteminde amortisman indirimini ve amortismana tabi değeri düzenler
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu	Madde 74	Diğer gerçek giderler	Sigorta, vergi, harç, onarım ve diğer giderlerin indirimini düzenler
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu	Madde 21	Konut kira geliri istisnası	İstisnaya isabet eden gerçek giderlerin indirilememesi bakımından önemlidir
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu	Madde 74/3	İktisap bedelinin yüzde 5’i indirimi	Konut olarak kiraya verilen bir taşınmazda ilk beş yıllık özel gider indirimini düzenler
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu	Madde 74	Götürü gider yöntemi	Hak kiraları hariç istisna sonrası hasılatın yüzde 15’i oranında götürü gider uygulamasını düzenler
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu	Madde 88	Zararların mahsubu	Gerçek giderlerden kaynaklanan zararların sonraki yıllara etkisinde dikkate alınır
213 sayılı Vergi Usul Kanunu	Madde 267	Emsal bedel	Maliyeti bilinmeyen diğer mallarda emsal değerin belirlenmesine dayanak oluşturur
213 sayılı Vergi Usul Kanunu	Madde 313	Amortismana tabi kıymetler	Aşınma ve yıpranmaya tabi iktisadi kıymetlerin amortismanını düzenler
213 sayılı Vergi Usul Kanunu	Madde 315	Amortisman oranları	Faydalı ömür esasına göre Bakanlıkça belirlenen oranların kullanılmasını düzenler
333 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği	Amortisman listesi	Faydalı ömür ve amortisman oranları	Kiralık konutlarda 50 yıl ve yüzde 2 oranının dayanağıdır
Güncel Amortisman Oranları Tablosu	Bölüm 1.4	İkametten kiralık hale getirilen evler	Konutların faydalı ömrü ve amortisman oranını gösterir
213 sayılı Vergi Usul Kanunu	Madde 227	Tevsik zorunluluğu	Maliyet ve giderlerin geçerli belgelerle ispatlanmasında dikkate alınır
213 sayılı Vergi Usul Kanunu	Madde 253	Belgelerin muhafazası	Gider ve maliyet belgelerinin beş yıl saklanmasını düzenler
213 sayılı Vergi Usul Kanunu	Madde 413	Özelge talep hakkı	Tereddütlü amortisman işlemlerinde yazılı görüş alınmasının dayanağıdır

İlgili MuhasebeNews İçerikleri

Kira Geliri ve Serbest Meslek Kazancında Amortisman Uygulaması

Kira Geliri Beyanında Gerçek Gider Yöntemi Seçilirse Daire İçin Yıllık Yüzde 2 Amortisman Ayrılabilir

Gerçek Gider Usulünde Kira Gelirinden Hangi Harcamalar İndirilebilir?

Hisseli Olarak İktisap Edilen Konutun Kira Gelirinde Amortisman Uygulaması

Not

Bu yazıda verilen bilgiler genel bilgilendirme mahiyetinde olup, kişilerin, işletmelerin, kurumların ve bu içerikteki olayla benzer durumları bulunan işletmelerin/kişilerin konunun uzmanı mali müşavir ve diğer uzmanlardan kendi işletmeleri özelinde profesyonel destek almalarının önemli olduğunu belirtiriz.

---

Hesaplama Araçları

---

Kira Sözleşmesinin Ek Protokolle Uzatılmasında Damga Vergisi Matrahı Nasıl Hesaplanır?

---

İhracatta Kullanılan Ambalaj ve Paletlerin Geçici İthalat Beyannameleri Damga Vergisinden İstisna mı?

---

Avukatlık Kanunu 35/A Uyarınca Düzenlenen Uzlaşma Tutanağı Damga Vergisine Tabi mi?

---

Kaynak: Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Yazının yayımlandığı tarihten önceki ve/veya sonraki tarihte içerikteki bilginin güncel olmayabileceğini, geçici veya kalıcı olarak başka yasal düzenlemeler olabileceğini göz önünde bulundurunuz ve kendi durumunuza özel doğru bilgi için konuyla ilgili meslek erbabına/uzmanına danışmanız menfaatinize olacağını unutmayınız. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir. İçeriğin tamamı veya bir kısmı ticari amaçla izinsiz kopyalanamaz aksi durumda yasal işlem yapılır.

---