7582 sayılı Kanunla gelen varlık barışında yurt dışındaki gayrimenkulümü Türkiye'ye getirirken değerleme nasıl yapılır nasil uygulanir?

Yasal Dayanak

7582 sayılı Kanun'un 10. maddesiyle Kurumlar Vergisi Kanunu'na eklenen Geçici 19. madde kapsamında yurt dışındaki gayrimenkullerin Türkiye'ye getirilmesinde değerleme, Vergi Usul Kanunu (VUK) mükerrer 266. madde ve ilgili tebliğler çerçevesinde yapılır. Gayrimenkulün rayiç değeri, taşınmazın bulunduğu ülkedeki yetkili makamlarca (örneğin belediye, tapu müdürlüğü veya bağımsız değerleme kuruluşu) düzenlenmiş değerleme raporu ile tevsik edilmelidir. Beyan süresi, Kanun'un yürürlük tarihi olan 4 Haziran 2026'dan itibaren 6 ay (4 Aralık 2026) olup, bu süre içinde Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB)'na elektronik ortamda veya elden başvuru yapılmalıdır.

Değerleme Yöntemi ve Belgeler

Gayrimenkulün rayiç değeri, aşağıdaki yöntemlerden biriyle tespit edilir:

• Yurt dışındaki yetkili makam raporu: Gayrimenkulün bulunduğu ülkedeki resmi kurum (örneğin tapu dairesi, belediye) tarafından düzenlenmiş güncel rayiç değer belgesi.
• Bağımsız değerleme raporu: Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun, yetkili bir değerleme kuruluşundan alınmış rapor (örneğin RICS veya IVS sertifikalı kuruluş).
• Emsal karşılaştırma: Gayrimenkulün benzer nitelikteki emsallerinin piyasa fiyatlarıyla karşılaştırılması (bu yöntemde, yeminli mali müşavir veya bağımsız denetçi onayı gerekebilir).

Beyan edilecek değer, Türk Lirası (TL) cinsinden olup, yabancı para ile belirlenen değerler 4 Haziran 2026 tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) döviz alış kuru üzerinden çevrilir. Örneğin, gayrimenkulün rayiç değeri 500.000 Euro ve TCMB kuru 1 Euro = 30 TL ise, beyan değeri 15.000.000 TL olur.

Adım Adım Uygulama

• 1. Adım: Gayrimenkulün bulunduğu ülkedeki yetkili makamdan veya bağımsız değerleme kuruluşundan rayiç değer raporu alın. Raporun noter onaylı Türkçe tercümesi hazırlanmalıdır.
• 2. Adım: Beyan formunu (GİB tarafından yayımlanan özel form) doldurun. Formda gayrimenkulün adresi, yüzölçümü, tapu bilgileri ve rayiç değeri yer alır.
• 3. Adım: Beyanı, 4 Aralık 2026'ya kadar GİB'in internet vergi dairesi üzerinden elektronik ortamda veya bağlı bulunduğunuz vergi dairesine elden teslim edin. Ek olarak, değerleme raporu ve tercümesini de ekleyin.
• 4. Adım: Beyan edilen gayrimenkulü, 1 ay içinde Türkiye'ye fiilen getirin veya Türkiye'deki bir şirketin aktifine kaydedin. Fiili getiriş, tapu tescil veya şirket envanterine kayıt ile belgelenir.
• 5. Adım: Gayrimenkulün KDV ve harç muafiyeti için, beyanın kabulüne dair yazıyı tapu müdürlüğüne ibraz edin. 7582 sayılı Kanun kapsamında, bu işlemler KDV Kanunu'nun geçici 43. maddesi gereği KDV'den muaftır.

Amortisman Uygulaması

Evet, gayrimenkulü şirket aktifine kaydetmeniz halinde amortisman ayırabilirsiniz. Amortisman oranı, VUK'un 315. maddesi ve ilgili tebliğlere göre normal usulde %2 (50 yıl) veya azalan bakiyeler usulünde %4 olarak uygulanır. Amortisman hesaplamasına esas değer, beyan edilen rayiç değerdir. Örneğin, 15.000.000 TL değerindeki gayrimenkul için yıllık amortisman tutarı: 15.000.000 TL x %2 = 300.000 TL olur. Bu tutar, Kurumlar Vergisi matrahından indirilebilir. Ancak, amortisman ayrılması için gayrimenkulün iktisap edildiği tarihten itibaren aktifte kayıtlı olması ve kullanıma hazır hale gelmesi gerekir.

Muhasebe Kaydı Örneği

Gayrimenkulün 15.000.000 TL değerle şirket aktifine kaydı:

• Borç: 252 Binalar Hesabı (15.000.000 TL)
• Alacak: 549 Özel Fonlar Hesabı (15.000.000 TL) – Varlık barışı kapsamında pasifte özel fon olarak izlenir.

Yıllık amortisman kaydı (300.000 TL):

• Borç: 770 Genel Yönetim Giderleri (300.000 TL)
• Alacak: 257 Birikmiş Amortismanlar (300.000 TL)

Önemli Uyarılar

• Beyan edilen değer, emsal değerinden düşük olamaz; aksi halde vergi incelemesine tabi tutulabilirsiniz.
• Gayrimenkulün 3 yıl süreyle elden çıkarılmaması gerekir; aksi halde vergi avantajları geri alınır.
• Detaylı bilgi için GİB'in resmi internet sitesi (www.gib.gov.tr) veya Resmi Gazete'nin 4 Haziran 2026 tarihli sayısı incelenmelidir.

Onemli Noktalar

• Rayiç değer, yurt dışı yetkili makam raporu veya bağımsız değerleme ile tespit edilir; TCMB kuru ile TL'ye çevrilir.
• Beyan süresi 4 Haziran 2026'dan itibaren 6 ay (4 Aralık 2026); GİB'e elektronik veya elden başvuru yapılır.
• Amortisman, VUK'a göre %2 normal veya %4 azalan bakiyeler usulüyle ayrılabilir; muhasebe kaydı özel fon hesabı kullanılarak yapılır.

Not: Nihai uygulama oncesi GIB, SGK ve Resmi Gazete duyurulari ile teyit ediniz.