Konut kira geliri istisnası nasıl uygulanır?

Konut Kira Geliri İstisnası (Gelir Vergisi Kanunu Madde 70)

Konut kira geliri istisnası, mükelleflerin elde ettikleri konut kira gelirlerinin belirli bir kısmının gelir vergisinden istisna edilmesini sağlayan bir düzenlemedir. Uygulama esasları Gelir Vergisi Kanunu (GVK) Madde 70'te düzenlenmiştir.

Uygulama Şartları ve Kapsamı

• İstisna Tutarı: 2026 yılı için konut kira geliri istisna tutarı, yıllık olarak belirlenir. Bu tutar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır. Kesin tutar için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) yayınladığı güncel tebliği kontrol etmeniz gerekir. Örneğin, 2025 yılı için tutar 12.000 TL olarak belirlenmişti.
• İstisnanın Niteliği: İstisna, gayrisafi hasılat üzerinden değil, net kira geliri (gayrisafi hasılattan giderler düşüldükten sonra kalan tutar) üzerinden uygulanır.
• Konutun Niteliği: İstisna, mesken olarak kullanılmaya elverişli taşınmazların (konut, daire, ev) kira gelirleri için geçerlidir. İşyeri, ofis, depo vb. ticari amaçlı gayrimenkullerin kira gelirleri bu istisnadan yararlanamaz.
• Beyan Zorunluluğu: İstisnadan yararlanılabilmesi için, kira gelirinin yıllık gelir vergisi beyannamesi (bildirimli veya beyanlı) ile beyan edilmesi şarttır. Beyan edilmeyen gelirler için istisna talep edilemez.

Birden Fazla Konutu Olan Mükellefler İçin Durum

Bu konuda dikkat edilmesi gereken en önemli nokta şudur:

• İstisna, mükellef başına (kira geliri elde eden şahıs başına) bir kez uygulanır. Birden fazla konutun kira geliri olsa dahi, toplam net kira gelirleri üzerinden tek bir istisna tutarı düşülür. İstisna, her bir konut için ayrı ayrı uygulanmaz.
• Örnek: Bir mükellefin A konutundan 15.000 TL, B konutundan 10.000 TL net kira geliri olsun. Toplam net kira geliri 25.000 TL'dir. İstisna tutarı (örneğin 12.000 TL) bu toplam tutardan düşülür. Vergiye tabi net kira geliri 25.000 - 12.000 = 13.000 TL olarak hesaplanır. İstisna, 15.000 TL ve 10.000 TL için ayrı ayrı uygulanmaz.

Diğer Önemli Hususlar ve Sınırlamalar

• Gelir Vergisi Beyannamesi Verme Sınırı: Sadece konut kira geliri olan ve bu geliri (istisna düşüldükten sonra) belirli bir tutarın altında kalan mükellefler beyanname vermekten muaftır. Bu tutar da her yıl güncellenir. Güncel tutar için GİB tebliğini kontrol ediniz.
• İstisna ve Gider İlişkisi: Önce kira gelirinden (gayrisafi hasılattan) gerçek giderler veya götürü gider (%15 veya %25) düşülerek net kira geliri bulunur. İstisna tutarı bu net tutardan düşülür.
• Tüzel Kişiler: Bu istisna, gerçek kişiler (şahıslar) içindir. Kurumlar vergisi mükellefi tüzel kişiler (şirketler) konut kira geliri istisnasından yararlanamaz.
• Kira Gelirinin Tespiti: Kira geliri, kiracı ile yapılan sözleşme ve/veya banka havalesi, dekont gibi belgelerle ispatlanmalıdır.

Özet ve Son Uyarı

Konut kira geliri istisnası uygulanırken; istisnanın mükellef başına ve yıllık net gelir üzerinden tek seferde uygulandığı, beyan şartı olduğu ve ticari kira gelirlerini kapsamadığı unutulmamalıdır. Birden fazla konutu olanlar için durum değişmez, istisna toplam net gelire bir defa uygulanır.

Not: Bu bilgiler genel rehberlik amacıyla hazırlanmıştır. İstisna tutarları ve beyan sınırları her yıl değişebilir. Özel durumunuz ve güncel mevzuat için mutlaka bir yeminli mali müşavire danışmanız veya Gelir İdaresi Başkanlığı'nın güncel tebliğ ve rehberlerini kontrol etmeniz önemle tavsiye edilir.