Şirkete ait gayrimenkulun kiraya verilmesi hk

Şirkete ait gayrimenkulün kiraya verilmesi – kira ödenmemesi ve fatura düzeni

Şirket aktifine kayıtlı işyerinin kiraya verilmesinde, kira bedeli tahakkuk ettiği sürece (sözleşmeye göre hak kazanıldığı her ay) fatura düzenleme yükümlülüğü devam eder; ancak kiracı “ödemeyeceğini, işyerini kapatacağını” bildiriyorsa, bu alacak için tahsil imkânsızlığı ortaya çıkabilir ve şüpheli alacak / değersiz alacak hükümleri gündeme gelir. Kirayı alamadığınız aylar için hukuki ve fiili duruma göre;

• • Kira sözleşmesini feshedip tahsil edilemeyen bedeller için alacak takibi başlatmanız,
  • Fatura düzenini sözleşmedeki tahakkuk esasına göre gözden geçirmeniz,
  • Tahsil edilemeyen kira tutarını şartları varsa şüpheli alacak karşılığı ayırmanız

gerekmektedir. Aşağıda adım adım anlatım ve pratik çözüm ile örnek hesaplama yer almaktadır.

1. Temel esas: Tahakkuk esası ve fatura düzeni

Şirket aktifine kayıtlı gayrimenkullerin kiraya verilmesi, ticari kazanç veya kurum kazancı kapsamında değerlendirilir ve bu kiralamalar KDV’ye tabidir. Buna göre;

• • Şirket – kiracı arasında kira sözleşmesi varsa, sözleşmede yazılı kira bedeli her ay için tahakkuk eden gelir kabul edilir.
  • Ticari işletmelerde genel kural tahakkuk esasına göre fatura kesmektir: Kira dönemi doldukça (aylık/üç aylık vb.) fatura düzenlenir.
  • Sizin uygulamanız (kira ödenince fatura kesmek) nakden tahsil esasına yakın bir fiili uygulama olup, VUK boyutuyla tartışmalıdır; ticari işletmelerde gelir, hizmetin ifası veya hakkın doğmasıyla tahakkuk eder.

Dolayısıyla, sözleşme devam ettiği ve kiracı taşınmazdan fiilen yararlandığı sürece, kirayı ödemese bile ilgili döneme ait kira bedeli tahakkuk etmiş gelir sayılır ve normalde fatura kesilmesi gerekir.

2. Kira ödenmemesi – kiralayan (şirket) ne yapmalı?

Kiralayan şirket açısından yapılması gerekenleri hukuki ve vergisel olarak iki başlıkta toplayalım.

A) Hukuki adımlar

• • Kira sözleşmesini inceleyin: Kira süresi, fesih şartları, temerrüt hükümleri, tahliye şartları, cezai şart vb.
  • Kiracı artık kullanmıyorsa:
    
    • İşyeri fiilen boşaltıldıysa, tarihini yazılı tutanakla tespit edin (teslim-tesellüm, anahtar teslim tutanağı vb.).
    • Bu tarihten sonraki dönemler için kira tahakkuk ettirmeyin, sözleşmeyi feshedin veya karşılıklı fesih protokolü düzenleyin.
    • Kiracı kullanmaya devam ettiği halde ödemiyorsa:
      
      • Noterden ihtar çekin; belli süre içinde ödeme ve/veya tahliye isteyin.
      • Ödeme yapılmazsa icra takibi ve/veya tahliye davası açın.

Bu adımlar, vergisel açıdan da önemlidir; çünkü şüpheli alacak karşılığı ayırabilmek için borcun tahsili için dava/ icra yoluna gidilmiş olması ve alacağın ticari faaliyetle ilgili olması gerekir.

B) Vergisel adımlar (KDV ve kurumlar vergisi)

• • 1. Fatura düzeni
    • Sözleşme ve fiili kullanım devam ettiği dönemler için, kira tahakkuk ettikçe fatura düzenlenmesi KDV ve kurumlar vergisi açısından yerinde olur.
    • Kiracı, “ödemeyeceğim, işi kapatıyorum” dese de, fiilen kullanmaya devam ettiği sürece emsal bedelden düşük olmamak üzere kira tahakkuku yapılmalıdır (emsal bedel hususu esasen GVK Md. 73 ve KDV yönüyle emsal bedel ilkeleri bağlamında değerlendirilir).
    • İşyeri fiilen boşaltıldıysa ve sözleşme feshedildiyse, fesih tarihinden sonraki aylar için fatura düzenlemezsiniz.
    • 2. Tahsil edilmeyen kiralar için şüpheli alacak
      • Tahakkuk ettirdiğiniz ve fatura düzenlediğiniz kira bedelleri tahsil edilemezse, şartları oluştuğunda Vergi Usul Kanunu’nun şüpheli alacak hükümlerine göre karşılık ayırabilirsiniz (dava/icra şartı).
      • Şüpheli alacak karşılığı ayırdığınız tutarı kurum kazancınızdan gider yazabilirsiniz (Kurumlar Vergisi yönü).
      • KDV yönünden, tahakkuk ettirilmiş ve beyan edilmiş KDV, tahsilat gerçekleşmediği halde kural olarak indirim konusu yapılır; terkin imkânı ancak değersiz alacak veya özel hükümler çerçevesinde gündeme gelebilir. Uygulamada, kiralar için şüpheli alacak ayrılması KDV’yi otomatik sildirmez; bu konuda özelge/doğrudan GİB görüşü alınması önerilir.
      • 3. Hiç fatura kesilmemiş kiralar
        • Bugüne kadar 5 ay, kira tahsil edilmediği için fatura kesilmemiş. Eğer kiracı bu 5 ayda işyerini fiilen kullanmaya devam ettiyse, VUK açısından geriye dönük fatura düzenleme ve beyan riski vardır.
        • Kiracı bu 5 ayda fiilen işyerini kullanmadıysa ve fiili tahliye tarihini belgeleyebiliyorsanız, o tarihten sonraki dönemler için emsal kira uygulaması genel olarak şirketler (kurumlar vergisi mükellefleri) açısından GVK’daki “emsal kira bedeli” hükümleri bire bir aynı şekilde uygulanmaz; şirketlerdeki taşınmaz kiralarında ana eksen ticari kazanç ve KDV uygulamasıdır.

3. Giderlerin durumu (ortak mülkiyet ve gider oranlaması mantığı)

Soru bir şirket gayrimenkulü ile ilgili olduğu için GVK Md. 21 konut kira istisnası ve gider oranlaması (“istisnaya isabet eden gider” formülü) birebir uygulanmaz; zira bu hükümler gerçek kişiler için “gayrimenkul sermaye iradı” beyanında geçerlidir. Ancak siz özellikle bu kurala değinmemi istediğiniz için, mantığını kısaca açıklayıp şirket örneğiyle ilişkilendireyim:

• • Gerçek kişi – mesken kiraları (GVK Md. 21):
    
    • Mesken kira gelirinde istisna uygulanıyorsa, giderlerin tamamı değil, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı indirilebilir.
    • Formül:
      
      • İndirilebilecek Gider = Toplam Gider × (Vergiye Tabi Hasılat / Toplam Hasılat)
    • Ortak mülkiyet:
      
      • Aynı mesken birden fazla kişiye aitse, istisna her ortak için ayrı ayrı uygulanır, giderler de her ortağın payına isabet eden ve gerçekten ödediği tutar üzerinden ayrı ayrı hesaplanır.
      • Aynı gider hiçbir zaman iki kez indirilemez; toplam gider ortaklara kendi pay oranları ve gerçek ödeme durumlarına göre dağıtılır.

Şirkete ait işyeri kiralarında ise:

• • Bu tür kira gelirleri, kurum kazancı kapsamında ticari kazanç niteliğindedir; konut istisnası veya mesken istisnasına bağlı gider oranlaması söz konusu değildir.
  • İlgili gayrimenkule ilişkin giderlerin (amortisman, bakım-onarım, sigorta, emlak vergisi, faiz vb.) tamamı, tahakkuk eden kira gelirine bakılmaksızın ticari kazanç içinde giderleştirilir. Burada da emsal veya fiili kullanım süresi, kira sözleşmesinin devamı önemli hale gelir.
  • Şirket paylı mülkiyet (örneğin iki şirketin ortak satın aldığı bina) sahibi ise, her şirket kendi payına ve ödediği giderlere göre gider yazabilir; aynı gider iki defa farklı şirketlerde kullanılamaz.

4. Örnek hesaplama – şirket gayrimenkulü, kira ödenmemiş dönem

Örnek:

• • Gayrimenkul: Şirket aktifine kayıtlı işyeri
  • Aylık kira bedeli (sözleşmeye göre): 20.000 TL + %20 KDV (4.000 TL) = 24.000 TL
  • Kira süresi: Ocak – Aralık
  • Ocak–Şubat: Kira ödendi, fatura kesildi.
  • Mart–Temmuz: 5 ay kira hiç ödenmedi, fiilen kullanım devam etti.

A) Vergisel olarak doğru yöntem (tahakkuk esası)

• • Ocak–Şubat:
    
    • Her ay için 20.000 TL kira + 4.000 TL KDV faturası kesildi, tahsil edildi.
    • Mart–Temmuz:
      
      • Her ay için 20.000 TL kira + 4.000 TL KDV tahakkuk etmiştir.
      • 5 ay toplam kira: 5 × 20.000 = 100.000 TL
      • 5 ay toplam KDV: 5 × 4.000 = 20.000 TL
      • Kira tahsil edilmediği için şirketin bilançosunda:
        
        • “Alıcılar” veya “Diğer ticari alacaklar” hesabında 120.000 TL (100.000 + 20.000 KDV) alacak gözükecek.
      • Bu aşamadan sonra:
        
        • Kira tahsil edilemez hale gelirse, kiracıya ihtar çekilip icra/dava açılarak alacağın şüpheli alacak niteliğine sokulması hedeflenir.
        • Şüpheli alacak karşılığı ayrıldığında, 100.000 TL’lik kira geliri karşılıkla gider yazılabilir, KDV için ise ayrıca GİB görüşü/özelge çerçevesinde hareket etmek gerekir.

B) Fiili uygulamanız (fatura sadece tahsilata göre)

• • Ocak–Şubat: 2 ay için fatura ve tahsilat var (sorun yok).
  • Mart–Temmuz: Fatura yok, tahsilat yok.
    
    • Vergi idaresi, sözleşme ve fiili kullanımı dikkate alarak “tahakkuk etmiş gelir” yönünden geriye dönük fatura ve beyan talep edebilir.
    • Kira fiilen ödenmese bile emsal bedel ve sözleşme bedeli üzerinden tarhiyat riski ortaya çıkar.

Bu yüzden, en azından sözleşmenin fiilen sona erdiği veya işyerinin boşaltıldığı tarihe kadar olan dönem için tahakkuk esasına uygun fatura düzeni kurulması, sonrasında tahsil edilemeyen tutar için de hukuki yollara başvurulması ve şüpheli alacak sürecine geçilmesi güvenli yoldur.

5. Pratik öneriler – adım adım

• • 1. Sözleşme ve fiili durumu netleştirin
    • Kira sözleşmesini gözden geçirip, kiracının fiilen ne zamana kadar kullandığını tespit edin.
    • İşyeri boşaltılmışsa, teslim tutanağı yapın ve o tarihten itibaren kira tahakkukunu durdurun.
    • 2. Geriye dönük faturaları değerlendirin
      • Kullanımın devam ettiği aylar için, tahakkuk etmiş kira bedellerine ait faturaların kesilmesi ve beyanların düzeltilmesi ihtimalini mesleki müşavirinizle birlikte değerlendirin.
      • 3. Hukuki süreç başlatın
        • Kira alacağı için noter ihtarı, ardından gerekli ise icra takibi / dava açılması, şüpheli alacak koşullarını sağlayacaktır.
        • 4. Şüpheli alacak ve KDV durumunu planlayın
          • Şüpheli alacak karşılığı ayırmaya elverişli şartlar oluşursa, kira alacağını ticari kazançtan giderleştirerek kurumlar vergisi yükünüzü azaltabilirsiniz.
          • KDV için ise; tahsil edilemeyen kısma isabet eden KDV’nin düzeltilip düzeltilemeyeceği konusunda güncel özelge ve tebliğler ışığında hareket edin; terkin imkânı her durumda otomatik değildir.
          • 5. İleriye dönük olarak
            • Yeni kira sözleşmelerinde, “kira bedeli her ayın … gününde peşin ödenir, ödenmese dahi tahakkuk eder” şeklinde hükümler ve teminat mekanizmaları (depozito, banka teminat mektubu) koymayı düşünün.
            • Fatura düzenini “tahakkuk esasına” göre standardize edin; tahsilat ve fatura farklı süreçlerdir.

Yasal Dayanaklar

• • 213 sayılı Vergi Usul Kanunu – ticari kazançta tahakkuk esası, şüpheli alacak hükümleri.
  • 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu – kurum kazancının tespiti.
  • 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu Md. 1, Md. 2 – ticari işletmeye dahil taşınmaz kiralarının KDV’ye tabi olması.
  • 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Md. 70, Md. 73 – gayrimenkul sermaye iradı, emsal kira bedeli ilkeleri (gerçek kişiler yönünden çerçeve).
  • 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Md. 21 – mesken kira geliri istisnası ve gider oranlaması mantığı (gerçek kişilerde).
  • Şirket aktifine kayıtlı taşınmazların kiraya verilmesinde KDV ve kurumlar vergisi uygulaması ile ilgili GİB özelgeleri ve uzman makaleleri.

Not: Nihai uygulama öncesi ilgili mevzuat hükümlerini ve GİB rehberlerini kontrol ediniz.