BDDK’nın 8 gayrimenkul değerleme şirketinin yetki iptali: 2026’da bankalar ve mükellefler için sonuçlar

BDDK’nın 8 Gayrimenkul Değerleme Şirketinin Yetki İptali: 2026’da Bankalar ve Mükellefler İçin Sonuçlar

Giriş ve Arka Plan

Bankalara gayrimenkul değerleme hizmeti verecek şirketlerin yetkilendirilmesi ve denetlenmesi, hem bankacılık sistemi hem de kredi teminat yapısı açısından kritik öneme sahiptir. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), bu kapsamda, bankalara değerleme hizmeti sunan kuruluşları “Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik” çerçevesinde yetkilendirir ve gerektiğinde yetkilerini iptal eder.

BDDK Kurulu’nun 11 Haziran 2026 tarihli kararıyla, daha önce bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi tanınmış olan 8 gayrimenkul değerleme şirketinin yetkileri Yönetmeliğin 18’inci maddesine dayanılarak iptal edilmiştir. Karar, özellikle bankalara kredi teminatı için ekspertiz raporu üreten değerleme şirketleriyle çalışan bankaları, bu bankalardan kredi kullanan gerçek ve tüzel kişileri, inşaat/gayrimenkul sektörü şirketlerini ve bu sürecin muhasebe ve vergi boyutunu izleyen mali müşavirleri doğrudan ilgilendirmektedir.

Düzenlemenin Detayları

BDDK kararı ile bankalara gayrimenkul, gayrimenkul projeleri veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmeti verme yetkisi aşağıdaki 8 şirket için iptal edilmiştir:

• Foreks Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Ada Taşınmaz Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• May Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Adım Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• De-Ga Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Marka Kurumsal Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Dizayn Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Karar, “Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğin” 18’inci maddesinin birinci fıkrası (d) bendi kapsamında alınmıştır. Anılan Yönetmeliğin 18’inci maddesi; belirli hallerin tespiti halinde değerleme şirketinin bankalara değerleme hizmeti verme yetkisinin iptal edileceğini düzenlemektedir.

Yönetmelik m.18/1’de yetki iptal sebepleri örnekseme yoluyla sayılmış olup; bağımsızlığın ortadan kalkması (m.6), raporun yetkisiz kişilerce imzalanması, yetkilendirme koşullarının kaybedilmesi, sır saklama yükümlülüğünün ihlali, sermaye piyasası mevzuatı kapsamında değerleme yetkisinin iptali, şirketin kendi talebi veya yetkinin birden fazla geçici kaldırılması gibi durumlarda Kurulun yetki iptal kararı alabileceği hüküm altına alınmıştır. Özellikle (d) bendi, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) nezdindeki değerleme yetkisinin iptaline bağlı olarak BDDK yetkisinin de iptalini öngörmektedir.

BDDK’nın resmi internet sitesinde, bankalara değerleme hizmeti vermeye yetkili kuruluşlar ayrı, yetkisi iptal edilen kuruluşlar ise ayrıca listelenmektedir. Bu güncel liste, bankalar ve mali müşavirler için pratikte referans niteliğindedir; bir değerleme şirketinin BDDK nezdindeki statüsü, bu listeden kontrol edilebilmektedir.

Bu son karar ile söz konusu 8 şirketin:

• Bankalara doğrudan gayrimenkul değerleme hizmeti verme yetkisi sona ermiş,
• Bankalarla mevcut ve yeni düzenlenecek değerleme sözleşmeleri açısından yeniden yapılandırma ihtiyacı doğmuş,
• Bu şirketler tarafından düzenlenen ekspertiz raporlarının bankalara yeni kredi tahsisi ve limit artırım süreçlerinde kullanımı sona ermiştir.

Ancak dikkat edilmesi gereken nokta, yetki iptalinin yalnızca BDDK kapsamındaki “bankalara değerleme hizmeti” faaliyetini hedeflemesidir. Şirketlerin, BDDK kararından bağımsız olarak, örneğin gayrimenkul sektörüne veya bireysel müşterilere yönelik genel danışmanlık veya değerleme faaliyetleri (vergi, bilançoya alma, IFRS vb. amaçlı) kendi iç sözleşmeleri çerçevesinde devam edebilecektir. Bu husus, her bir şirketin diğer lisans ve sözleşmesel ilişkilerinin ayrıca incelenmesine bağlıdır (burada değerlendirme, Yönetmelik’in kapsamına ilişkin genel yorum niteliğindedir).

Düzenlemenin Detayları: Eski – Yeni Karşılaştırma ve Kapsam

Mevzuat düzeyinde, 2026 yılında alınan bu karar, Yönetmelikte doğrudan bir madde değişikliği getirmemekte; var olan 18’inci madde hükümlerinin uygulanması niteliği taşımaktadır. Dolayısıyla “eski – yeni” fark, daha çok ilgili şirketlerin hukuki statüsü bakımındandır.

Kapsam bakımından, Yönetmelik yalnızca “bankalara değerleme hizmeti” alanını düzenlemekte; bankaların değerleme hizmeti alacağı kuruluşların yetkilendirilmesi, denetimi, bağımsızlığı, organizasyon yapısı, personel niteliği ve bilgi-belge yükümlülükleri gibi hususları detaylandırmaktadır. Bununla birlikte, BDDK kararları geçmişte de farklı şirketlerin yetki verilmesi veya iptali yönünde kullanılmış, yetki iptal kararları BDDK’nın Resmî Gazete’de yayımlanmayan Kurul Kararları veya kamu duyuruları ile ilan edilmiştir.

Uygulamada Nasıl İşleniyor?

Yetki iptali kararının uygulamadaki yansımalarını, süreci adım adım ele alarak değerlendirmek yararlı olacaktır.

1. BDDK Kararının Alınması ve İlanı

• BDDK Kurulu, ilgili Yönetmelik m.18 koşullarının oluştuğunu tespit ederek yetki iptali kararı alır.
• Karar Kurum nezdinde kayda alınır; gerekli hallerde ilgili değerleme kuruluşu ve bankalara tebliğ edilir.
• BDDK internet sitesindeki “Bankalara Değerleme Hizmeti Vermeye Yetkili Kuruluşlar” listesi güncellenir; yetkisi iptal edilen kuruluşlar listesine ekleme yapılır.

2. Banka Nezdinde Operasyonel ve Uyum Süreci

• Banka değerleme hizmeti aldığı kuruluş listesini günceller; iptal edilen şirketler listeden çıkarılır.
• Banka iç prosedürleri uyarınca, kredi tahsis birimleri ve şube operasyonları bilgilendirilir. Kredi talep ve teminat süreçlerinde artık bu şirketlerden rapor talep edilmemesi yönünde talimat verilir.
• Devam eden işlemlerde; rapor talep edilmiş fakat henüz rapor düzenlenmemişse, banka genellikle yetkili bir başka değerleme şirketinden yeni bir rapor ister.
• Bankanın risk yönetimi ve iç denetim birimleri, portföyde yer alan teminatların değerleme raporlarının güncelliğini ve yetkili şirketlerden alınmış olma koşulunu gözden geçirir.

3. Değerleme Şirketi Açısından Süreç

• Şirket, BDDK yetkisinin iptal edildiği tarihi itibarıyla bankalara yeni değerleme hizmeti veremez; Yönetmelik kapsamındaki faaliyet izni sona erer.
• Bankalarla imzalanmış çerçeve sözleşmeler varsa, bu sözleşmelerin hükümleri çerçevesinde fesih, tadil veya askıya alma süreçleri işletilir.
• Şirketin bilanço ve gelir tablosunda; bankalara verilen değerleme hizmetlerinden doğan gelir akışı önemli bir yer tutuyorsa, gelecek dönem projeksiyonları revize edilir.

4. Müşteri (Kredi Kullanıcısı) Açısından Süreç

• Yeni kredi başvurularında, banka yalnızca BDDK’nın güncel “yetkili kuruluşlar” listesindeki şirketlerden değerleme raporu isteyebilir.
• Devam eden kredi süreçlerinde, iptal edilen şirketlerce daha önce düzenlenmiş raporların geçerliliği; raporun düzenlenme tarihi, söz konusu raporun bankanın iç uygulamalarına göre geçerlilik süresi ve bankanın risk iştahı dikkate alınarak banka tarafından değerlendirilir. Genellikle, geçmişte düzenlenmiş ve kredi tahsisinde kullanılmış “tamamlanmış işlemlere” ilişkin raporlar geriye dönük olarak geçersiz sayılmaz; ancak yeni işlemler için yeni rapor istenmesi gündeme gelebilir (bu, mevzuattaki açık bir hükümden ziyade bankacılık uygulaması ve risk yönetimi mantığına dayalı bir değerlendirmedir).

5. Muhasebe Kayıtları ve Vergisel Yansımalar

Yetki iptali kararının doğrudan bir vergi veya muhasebe standardı değişikliği getirmediği unutulmamalıdır. Ancak:

• Bankalar açısından, iptal edilen şirketlere ödenmiş değerleme hizmet bedelleri geçmiş dönem giderleri olarak kalmaya devam eder; geriye dönük bir düzeltim gündeme gelmez.
• Müşteri işletmeler açısından, bankadan kredi temini için ödenen ekspertiz bedelleri, finansman gideri veya doğrudan gider olarak kaydedilmeye devam eder; yetki iptali bu kayıtların hukuki dayanağını etkilemez.
• Değerleme şirketi açısından, yetki iptaline bağlı olarak gelecekteki hizmet gelirleri azalacağından; bu durumun TMS/TFRS kapsamında “hasılat tahmini” ve “süreklilik” varsayımlarına etkisi yönetimin değerlendirmesinde ayrıca dikkate alınmalıdır (burada muhasebe standartlarına ilişkin değerlendirme genel TMS/TFRS hükümlerine dayalı yorum niteliğindedir).

Örnek Senaryo

Aşağıda, muhasebe ve uygulama boyutunu somutlaştırmak için, hem banka hem müşteri hem de değerleme şirketi açısından rakamlı bir senaryo ele alınmaktadır.

Senaryo Varsayımları

• X Bankası, 2025 yılında, Foreks Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ile değerleme hizmet sözleşmesi imzalamıştır.
• 2025 yılı içinde Foreks tarafından 300 adet konut kredisi için ekspertiz raporu düzenlenmiş, her bir rapor için KDV hariç 2.500 TL hizmet bedeli faturalanmıştır.
• Toplam hizmet tutarı: 300 x 2.500 TL = 750.000 TL (KDV hariç).
• 2026 yılında BDDK, 11 Haziran 2026 tarihli kararıyla Foreks’in BDDK kapsamındaki yetkisini iptal etmiştir.
• Y, bir anonim şirket olup 2026 Temmuz ayında X Bankası’ndan 10.000.000 TL tutarında işletme kredisi kullanmak istemektedir.

1. Banka Açısından 2025 Dönemi Muhasebe Kaydı (Örnek)

Bankanın Foreks’e yaptığı ödemelerin, ilgili bankacılık hesap planına göre; ancak basitleştirilmiş bir örnekle genel muhasebe mantığı üzerinden gösterelim:

Varsayım: X Bankası ekspertiz bedelini kendisi ödemiş, müşteriden ayrıca tahsil etmemiş olsun.

Foreks’ten gelen fatura (KDV oranı %20 varsayılmıştır; güncel KDV oranları ayrıca kontrol edilmelidir):

• Hizmet Bedeli: 750.000 TL
• KDV (%20): 150.000 TL
• Toplam: 900.000 TL

Muhasebe kaydı (basitleştirilmiş):

Dr 770 Genel Yönetim Giderleri (veya ilgili alt hesap) 750.000 TL
Dr 191 İndirilecek KDV 150.000 TL
Cr 320 Satıcılar (Foreks G.D.D. A.Ş.) 900.000 TL

Ödeme yapıldığında:

Dr 320 Satıcılar 900.000 TL
Cr 102 Bankalar / 100 Kasa 900.000 TL

2026’da yetki iptal edilse bile, 2025 yılına ilişkin bu kayıtlar aynen korunur; giderlerin kabul edilmemesi veya KDV’nin indirilememesi gibi bir durum mevzuattan kaynaklanmamaktadır. Çünkü hizmet, yetki iptalinden önce fiilen verilmiştir.

2. Müşteri (Y A.Ş.) Açısından 2026 Temmuz Kredi Süreci

Y A.Ş., 10.000.000 TL kredi için teminat göstereceği fabrika binası için ekspertiz raporu düzenlenmesini talep etmektedir. X Bankası, BDDK listesinde artık Foreks’in olmadığını, fakat yetkili listede Z Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin bulunduğunu görmüştür.

Banka, Yönetmelik gereği yetkili şirketlerden birini seçmek zorunda olduğundan, değerleme talebini Z Gayrimenkul’e iletir. Z şirketi, fabrika için 3.500.000 TL değer tespit eder; ekspertiz ücreti KDV hariç 4.000 TL’dir.

Bu işlemde iki farklı uygulama senaryosu olabilir:

• Senaryo A: Ekspertiz bedelini banka öder, gider yazar.
• Senaryo B: Banka, ekspertiz bedelini müşteriden tahsil eder.

Senaryo B – Müşteri Gider Kaydı Örneği

Z Gayrimenkul, Y A.Ş. adına ekspertiz faturası kesmiş ve Y A.Ş. bu faturayı ödemiş olsun:

• Hizmet Bedeli: 4.000 TL
• KDV (%20 varsayımı): 800 TL
• Toplam: 4.800 TL

Y A.Ş. muhasebe kaydı:

Dr 780 Finansman Giderleri (veya 770 / ilgili gider hesabı) 4.000 TL
Dr 191 İndirilecek KDV 800 TL
Cr 320 Satıcılar (Z G.D. A.Ş.) 4.800 TL

Ödeme sırasında:

Dr 320 Satıcılar 4.800 TL
Cr 102 Bankalar 4.800 TL

Bu örnekte, BDDK’nın 8 şirketin yetkisini iptal etmiş olması nedeniyle, Y A.Ş. yalnızca yetkili bir şirketten rapor almak zorunda kalmış, Foreks’ten rapor alması mümkün olmamıştır. Ancak, vergi ve muhasebe açısından Y A.Ş.’nin daha fazla bir yükümlülüğü ortaya çıkmamıştır; sadece hangi şirketten hizmet alacağı değişmiştir.

3. Değerleme Şirketi Açısından Hasılat Azalışı Örneği

Foreks’in 2025 yılında bankalara yönelik değerleme hizmetleri cirosunun 5.000.000 TL olduğunu, toplam cironun ise 7.000.000 TL olduğunu varsayalım. 2026 yılında BDDK yetkisinin iptal edilmesi ile birlikte Foreks’in bankalara dönük cirosunu kaybettiğini varsayalım.

2026 yılı tahmini ciro:

• Bankalara yönelik hizmet geliri: 0 TL
• Diğer müşterilere (bireysel, kurumsal) yönelik hizmet geliri: 2.000.000 TL
• Toplam ciro: 2.000.000 TL

Bu durumda şirket yönetimi, TMS 1 – Finansal Tabloların Sunuluşu ve iş sürekliliği (going concern) varsayımı çerçevesinde; mevcut sözleşmeleri, gider yapısını, personel sayısını ve nakit akışını yeniden değerlendirmek zorundadır. Bu değerlendirme, doğrudan BDDK Yönetmeliği ile değil, genel finansal raporlama çerçevesi ile ilgilidir; ancak tetikleyici olay BDDK’nın yetki iptali kararıdır.

Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar

• (1) Yetki iptal edilen şirketlerin listesi mutlaka BDDK’dan kontrol edilmeli

  Bankalar, mali müşavirler ve özellikle büyük hacimli kredi kullanan işletmeler, çalıştıkları değerleme şirketinin BDDK nezdindeki statüsünü düzenli olarak kontrol etmelidir. BDDK’nın resmi sitesinde yer alan “Bankalara Değerleme Hizmeti Vermeye Yetkili Kuruluşlar” ve “Yetkisi İptal Edilen Kuruluşlar” listeleri bu açıdan temel referanstır. Eski alışkanlıkla çalışılan bir şirketin yetkisinin iptal edilmiş olması, kredi süreçlerinde ciddi gecikmelere neden olabilir.

• (2) Mevcut kredi dosyalarındaki eski raporların durumu banka iç prosedürlerine göre değişebilir

  BDDK kararı, geçmişte tamamlanmış kredi tahsis işlemlerinde kullanılan raporları “otomatik olarak geçersiz” kılmaz. Ancak bankalar, risk yönetimi perspektifinden, iptal edilen şirketlerin raporlarına dayanarak yeni kredi tahsisi veya limit artırımına gitmek istemeyebilir. Bu nedenle, özellikle yüksek tutarlı ve uzun vadeli kredilerde güncel ve yetkili şirket raporu talep edilmesi sık görülen bir uygulama olacaktır.

• (3) SPK ve BDDK yetkilerinin birbiriyle ilişkisi iyi anlaşılmalı

  Yönetmelik m.18/1-d hükmü, sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme kuruluşunun yetkisinin iptali halinde BDDK yetkisinin de iptal edilebilmesine imkân tanımaktadır. Bu nedenle, bir gayrimenkul değerleme şirketiyle çalışırken, sadece BDDK değil, SPK nezdindeki lisans ve yetki durumunun da takip edilmesi önemlidir. Özellikle halka açık şirketler ve GYO’lar için bu konu kritik hale gelmektedir.

• (4) Değerleme sözleşmelerinde fesih ve yetki iptaline ilişkin özel hükümler gözden geçirilmeli

  Banka ile değerleme şirketi arasındaki çerçeve sözleşmelerde, BDDK veya SPK yetki iptali halinde sözleşmenin kendiliğinden feshi, askıya alınması veya revizesi gibi hükümler yer alabilmektedir. Mali müşavirler ve hukuk birimleri, bu sözleşmeleri inceleyerek, yetki iptalinden doğabilecek tazminat, cezai şart veya hizmet devamı risklerini değerlendirmelidir.

• (5) KDV ve kurumlar vergisi açısından geçmiş döneme ilişkin bir düzeltim gerekmiyor

  Yetki iptali, verilen hizmetin hukuki niteliğini geriye dönük olarak ortadan kaldırmadığından, geçmiş dönemlerde bu şirketlerden alınan hizmetlere ilişkin fatura ve giderlerin geçerliliği devam eder. İlgili hizmetin gerçekte yapılmış olması ve fatura içeriğinin doğru olması kaydıyla, KDV indirimi ve kurumlar vergisi gider yazımı açısından bir sorun oluşmaz.

• (6) Grup şirketleri ve ilişkili taraf işlemlerinde değerleme bağımsızlığı

  Yönetmelik, değerleme kuruluşlarının bağımsızlığını düzenleyen hükümler içermekte; 5 ve 6’ncı maddelerde bağımsızlığı ortadan kaldıran haller sayılmaktadır. Grup şirketleri arasındaki değerleme hizmetlerinde, özellikle aynı gruba ait banka ve değerleme şirketi ilişkilerinde, bağımsızlık kriterlerinin titizlikle gözetilmesi gerekir. Aksi durumda yetki iptaline kadar gidebilecek bir ihlal söz konusu olabilir.

• (7) Birbirini takip eden üç hesap dönemi boyunca sözleşme yapılmaması halinde yetki dondurulması riski

  Yönetmelik m.18/2’ye göre, üç hesap dönemi boyunca bankalarla sözleşme imzalamayan veya sözleşme var olsa bile fiilen değerleme hizmeti vermeyen şirketlerin yetkisi bir yıl süreyle dondurulur; bu süre sonunda da sözleşme yapmayan şirketlerin yetkisi iptal edilir. Dolayısıyla yetkili listede kalmak isteyen değerleme şirketlerinin, bankalarla aktif iş ilişkisini sürdürmeleri gerekmektedir.

Mali Müşavirler İçin Yapılması Gerekenler

Mali müşavirler, hem bankalarla yoğun çalışan müşterileri hem de gayrimenkul yatırımcıları açısından bu tür yetki iptal kararlarını izlemeli ve danışmanlık süreçlerine entegre etmelidir. Aşağıdaki aksiyon listesi bu çerçevede rehber niteliğindedir:

• 1) Çalışılan değerleme şirketlerinin BDDK statüsünü periyodik kontrol edin

  Müşterilerinizin kredilerinde düzenli olarak kullanılan değerleme şirketleri varsa, BDDK’nın güncel yetkili kuruluş listesini belirli aralıklarla kontrol edip, yetki iptali veya dondurma olup olmadığını teyit edin. Bu kontrolü, özellikle yüksek hacimli kredi kullanan firmalar için iç kontrol prosedürü haline getirmeyi önerin.

• 2) Kredi sözleşmesi ve değerleme sözleşmesi hükümlerini inceleyin

  Müşteriniz banka ile kredi sözleşmesi imzalarken, ekspertiz masraflarının kime ait olduğu, yetki iptali gibi durumlarda ek ekspertiz masrafı doğup doğmayacağı, bankanın yeni rapor talep etmesi halinde ücretin kim tarafından karşılanacağı gibi hükümlere dikkat edin. Bu hükümler, ileride doğabilecek mali uyuşmazlıkların önüne geçebilir.

• 3) Ekspertiz bedellerinin muhasebe ve vergi kayıtlarını doğru sınıflandırın

  Kredi işlemine bağlı ekspertiz bedellerini; işletmenin muhasebe politikaları ve vergi mevzuatı çerçevesinde uygun hesaba (finansman gideri, genel yönetim gideri, yatırımın maliyetine eklenmesi vb.) kaydedin. Özellikle yatırım amaçlı gayrimenkuller ve maddi duran varlıklar için alınan değerleme hizmetlerinin maliyete eklenip eklenmeyeceği konusunda TMS/TFRS ve vergi mevzuatını birlikte değerlendirin.

• 4) Bağımsız denetim ve SPK raporlama süreçleriyle ilişkileri gözden geçirin

  Halka açık şirketler, GYO’lar veya TFRS uygulayan büyük ölçekli işletmelerde gayrimenkul değerleme raporları, hem finansal tablolarda gerçeğe uygun değer tespiti hem de SPK raporlamaları için kullanılmaktadır. Çalışılan değerleme şirketinin SPK ve BDDK nezdindeki yetki durumunun değişmesi, bu raporların kabul edilebilirliğini etkileyebileceğinden, bağımsız denetçi ile koordinasyon içinde hareket edilmelidir.

• 5) Müşterileri bilgilendirme ve eğitim

  Özellikle inşaat, gayrimenkul geliştirme, GYO ve yoğun şekilde kredi kullanan sanayi şirketleri için, BDDK’nın bu tür kararları hakkında kısa bilgilendirme notları hazırlayarak yönetimi bilgilendirin. Ekspertiz süreçlerinde yetkili şirket seçimi, masraf yönetimi ve zamanlama açısından önerilerinizi paylaşın.

• 6) Risk yönetimi ve nakit akışı planlamasını güncelleyin

  Kredi yenilemelerinde veya yeni kredi talebinde, bankanın yeni ekspertiz raporu talep etmesi, ilave masraf ve zaman kaybı yaratabilir. Mali müşavir olarak, müşterinizin nakit akışı projeksiyonlarında bu masraf kalemlerini ve olası gecikmeleri dikkate alın.

• 7) Değerleme şirketi müşterileriniz varsa, iş modeli ve bütçe etkisini analiz edin

  Gayrimenkul değerleme şirketlerine mali müşavirlik hizmeti veriyorsanız, BDDK yetkisinin iptali sonrası gelir yapısındaki değişimi, maliyet kurgusunu ve olası küçülme veya yeniden yapılanma ihtiyaçlarını yönetimle birlikte değerlendirin. Bu tür olaylar, bütçe revizyonu, personel sayısının gözden geçirilmesi ve yeni pazar arayışı gibi stratejik kararları gündeme getirir.

Sık Sorulan Sorular

Soru 1: BDDK’nın yetki iptali kararından sonra, bu şirketlerin daha önce düzenlediği raporlar tamamen geçersiz mi sayılacak?

Cevap: Hayır. BDDK’nın yetki iptali kararı, kural olarak ileriye dönük (prospektif) etki doğurur. Daha önce fiilen yapılmış değerleme hizmetleri ve bu hizmetlere dayanarak gerçekleştirilmiş kredi tahsisi işlemleri, mevzuatta aksi yönde bir düzenleme olmadıkça geriye dönük olarak otomatik şekilde geçersiz sayılmaz. Ancak bankalar, risk politikaları gereği, yeni kredi veya limit artışı gibi işlemler için iptal edilen şirket raporlarına güvenmek istemeyebilir ve yetkili bir şirketten yeni rapor isteyebilir. Bu, bankanın risk yönetimi kararına bağlıdır.

Soru 2: Mükellef olarak, iptal edilen bir şirketten geçmişte aldığım ekspertiz fakturasını gider yazmıştım. Bu gideri düzeltmem gerekir mi?

Cevap: Hayır. Hizmet, BDDK yetki iptali tarihinden önce fiilen verilmiş ve faturası düzenlenmişse, bu giderin geçerliliği devam eder. BDDK kararı, geçmişte verilmiş hizmetin hukuki niteliğini ortadan kaldırmaz. Önemli olan, hizmetin gerçekte verilmiş olması ve ticari hayatın gereklerine uygunluğudur. Bu nedenle, KDV indirimi ve kurumlar vergisi açısından geçmiş döneme yönelik bir düzeltim gerekmemektedir.

Soru 3: Banka, mevcut kredim için 3 yıl önce alınmış bir ekspertiz raporuna dayanarak ilave kredi vermek istiyor. Şirketin BDDK yetkisi iptal edildi. Yeni rapor mecburi mi?

Cevap: Mevzuatta, iptal edilen şirketlerden alınmış eski raporların mutlaka yenilenmesi gerektiğine ilişkin açık bir zorunluluk hükmü bulunmamaktadır. Ancak Yönetmelik, bankalara teminat değerlerinin sağlıklı ve güncel olması sorumluluğunu yüklemektedir. Üç yıl gibi uzun bir süre geçmiş ve şirketin yetkisi iptal edilmişse, bankanın yeni kredi için yetkili bir şirketten güncel rapor istemesi, bankacılık uygulaması ve risk yönetimi açısından son derece muhtemeldir. Bu, bankanın iç kredi politikalarına göre şekillenir.

Soru 4: Değerleme şirketi olarak BDDK yetkim iptal edilirse, tamamen faaliyeti bırakmam mı gerekir?

Cevap: BDDK yetki iptali, yalnızca bankalara Yönetmelik kapsamındaki değerleme hizmeti verme yetkisinin sona erdiği anlamına gelir. Şirket, hukuken tasfiye olmak zorunda değildir; bankacılık sistemi dışındaki müşterilere (örneğin bireysel yatırımcılar, inşaat şirketleri, özel rapor talep eden firmalar) danışmanlık veya değerleme hizmeti sunmaya devam edebilir. Ancak SPK mevzuatı kapsamındaki yetkileriniz, diğer lisanslarınız ve sözleşmesel yükümlülükleriniz ayrıca değerlendirilmelidir. Bankalara değerleme hizmeti verme faaliyetinin bitmesi, iş modelinizin önemli ölçüde revize edilmesini gerektirebilir.

Soru 5: Bankalar aynı anda hem SPK hem BDDK yetkili bir şirketle çalışma şartı arar mı?

Cevap: Yönetmelik, bankalara değerleme hizmeti verecek şirketlerin BDDK tarafından yetkilendirilmesini ve belirli kriterleri sağlamasını zorunlu kılar. SPK yetkisi ise sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki değerleme faaliyetleri için ayrıca aranmaktadır. Bir şirketin hem SPK hem BDDK yetkisine sahip olması, özellikle halka açık şirketler ve GYO’larla çalışan bankalar için tercih sebebi olabilir, ancak her iki lisansı bir arada taşıma zorunluluğu, ilgili sözleşme ve işin mahiyetine göre değişir. Bankalar, risk ve uyum politikalarına göre bu konuda daha sıkı kurallar koyabilir.

Sonuç ve Değerlendirme

BDDK’nın 8 gayrimenkul değerleme şirketinin bankalara değerleme hizmeti verme yetkisini iptal etmesi, doğrudan yeni bir vergi veya muhasebe düzenlemesi getirmemesine rağmen, kredi teminat süreçlerinin işleyişi, bankaların iç kontrol mekanizmaları ve gayrimenkul değerleme sektörünün yapısı üzerinde önemli etki yaratmaktadır. Yönetmeliğin 18’inci maddesi, yetki iptallerine ilişkin çerçeveyi uzun süredir belirlemiş olup; 2026 tarihli bu karar, söz konusu hükümlerin somut bir uygulaması niteliğindedir.

Mali müşavirler, hem kredi kullanan işletmeler hem de değerleme sektöründe faaliyet gösteren müşteriler açısından bu tür kararları yakından takip etmek zorundadır. Çalışılan değerleme şirketlerinin BDDK ve varsa SPK nezdindeki yetki durumlarının düzenli kontrolü, kredi ve sözleşme süreçlerinde riskleri minimize edecek; ekspertiz masrafları, rapor geçerliliği ve yeniden değerleme zorunluluğu gibi başlıklarda hem zaman hem maliyet açısından önemli avantaj sağlayacaktır.

Önümüzdeki dönemde BDDK’nın yetkili kuruluşlar listesinde olası ilave güncellemeler, yeni yetkilendirmeler veya ilave iptal kararları da gündeme gelebilir. Dolayısıyla, mevzuat ve Kurul kararlarının düzenli izlenmesi; bankacılık, gayrimenkul ve vergi/muhasebe üçgeninde sağlıklı bir süreç yönetimi için vazgeçilmez hale gelmiştir.

Yasal Dayanaklar

• Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik

  Özellikle m.5 ve m.6 (bağımsızlık hükümleri), m.9 (yetkilendirme koşulları), m.11-12 (başvuru ve banka ile ilişkiler), m.18 (yetkinin iptali ve geçici kaldırılması), m.19 (sır saklama yükümlülüğü) ve geçiş hükümleri.

• BDDK – Bankalara Değerleme Hizmeti Vermeye Yetkili Kuruluşlar Listesi

  BDDK resmi internet sitesinde yayımlanan “Bankalara Değerleme Hizmeti Vermeye Yetkili Kuruluşlar” ve “Yetkisi İptal Edilen Kuruluşlar” listeleri, yetkili/iptal edilmiş şirketlerin güncel durumunu göstermektedir.

• BDDK Kurul Kararları (Resmî Gazete’de yayımlanmayan kararlar)

  Gayrimenkul değerleme şirketlerine yetki verilmesine veya yetkilerinin iptaline ilişkin Kurul kararları, BDDK’nın “Resmî Gazetede Yayımlanmayan Kurul Kararları” bölümünde erişime sunulmaktadır.

• Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Gayrimenkul Değerleme Kuruluşlarına İlişkin Mevzuat

  SPK ve BDDK hükümlerinin madde bazlı karşılaştırmalarında, gayrimenkul değerleme kuruluşlarının sermaye piyasası faaliyetleri ve bu faaliyetlere ilişkin yetki iptali halleri açıklanmaktadır. BDDK Yönetmeliği m.18/1-d ile SPK yetki iptalleri arasında bağlantı kurulmuştur.