7579 sayılı Tapu Kanunu Değişiklikleri ve Vergi Boyutu (2026 Analizi)

7579 Sayılı Tapu Kanunu Değişiklikleri, Damga Vergisi İstisnası ve Diğer Düzenlemeler (2026)

Giriş ve Arka Plan

7579 sayılı "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" 22.05.2026 tarih ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş ve tapu, imar, yapı denetimi, çevre, kat mülkiyeti, özelleştirme, kamu taşınmazları ile TOKİ iş ve işlemlerine ilişkin çok sayıda önemli düzenleme getirmiştir.

Kanun, özellikle inşaat ve gayrimenkul sektörünün tüm aktörlerini –müteahhitler, yatırımcılar, yapı denetim kuruluşları, değerleme şirketleri, yerel yönetimler, TOKİ ve kooperatifler– doğrudan etkileyen hükümler içermektedir. Damga vergisi istisnası, hazır beton satışına ağır idari para cezası, belediye ve mahalli idare şirketlerinin sermaye ve ortaklık işlemlerinin Cumhurbaşkanı iznine bağlanması gibi hükümler mali müşavirler ve vergi uygulayıcıları açısından da yeni takip edilmesi gereken yükümlülükler doğurmaktadır.

Düzenlemenin Detayları

Bu bölümde, Mahmut Esen’in özetinde numaralandırdığı başlıklar üzerinden, 7579 sayılı Kanun’la getirilen değişiklikleri, Resmî Gazete’deki kanun metni ve ikincil kaynaklara dayanarak tek tek ele alacağız.

1. Tapu Kanunu: Değerleme Raporlarının TKGM Taşınmaz Değerleme Başkanlığına Gönderilmesi

Tapu Kanunu’nda yapılan değişiklikle, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) veya Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarınca hazırlanan taşınmaz değerleme raporlarının bir örneğinin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bünyesinde kurulan Taşınmaz Değerleme Başkanlığına gönderilmesi zorunluluğu getirilmiştir.

Bu düzenleme ile;

• Taşınmaz değerlerine ilişkin merkezi bir veri tabanı oluşturulması,
• Vergi matrahlarının ve tapu işlemlerinde kullanılan rayiçlerin daha tutarlı belirlenmesi,
• Spekülatif ve kayıt dışı değerlemelerin önüne geçilmesi,
• Kamunun taşınmaz politikası ve kentsel dönüşüm planlamalarında sağlıklı veri seti kullanılabilmesi

amaçlanmaktadır.

2. TOKİ İhaleleri İçin Damga Vergisi İstisnası ve Diğer Kolaylıklar

7579 sayılı Kanun ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından gerçekleştirilen belirli yapım işlerine ilişkin ihale kararları ve sözleşmeler için geçici damga vergisi istisnası getirilmiştir.

Resmî Gazete’deki kanun metnine göre, sosyal konut ve konut ile birlikte ihaleye çıkılan yapım işlerine ilişkin olarak, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 31.12.2027 tarihine kadar (bu tarih dahil) –daha önce ihale ilanı verilmiş olmakla birlikte son teklif verme tarihi geçmemiş olanlar dâhil– alınan ihale kararları ve TOKİ ile yükleniciler arasında düzenlenen sözleşmeler damga vergisinden istisna edilmiştir.

Ayrıca Cumhurbaşkanına, söz konusu istisna süresini 3 yıla kadar uzatma yetkisi tanınmıştır. Bu yetki, 31.12.2027’de son bulacak istisnanın 31.12.2030’a kadar uzatılmasına imkân verebilmektedir.

Yine özette vurgulandığı gibi TOKİ’ye;

• İhale ve sözleşmeye ilişkin evrakların elektronik ortamda imzalanması,
• TOKİ lehine açılan dava ve takiplerde teminat yatırılmaması,
• Yeni yerleşim alanlarında sosyal konut projeleri için gerekli taşınmazların Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞİDB) eliyle devir veya acele kamulaştırma yoluyla sağlanabilmesi

gibi ilave kolaylıklar getirilmiştir.

3. Kat Mülkiyeti Kanunu: İşletme Projesi, Avans ve Yönetim Düzenlemeleri

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, özellikle işletme projesi ve avans toplama süreçlerine ilişkin değişiklikler yapılmıştır.

Öne çıkan düzenlemeler şunlardır:

• Genel yönetim işlerinin yürütülmesi için avans toplanmasına, "işletme projesi onaylanıncaya kadar" şeklinde bir süre sınırlaması getirilmiştir.
• İşletme projesi hazırlanması kuralı yeniden düzenlenmiş; proje yoksa yöneticinin geçici işletme projesi hazırlamasına imkân tanınmıştır.
• Kat maliklerinin ödeyeceği avans tutarı işletme projesi üzerinde açıkça gösterilecek, bu suretle şeffaflık artırılacaktır.
• İşletme projesinin en geç 3 ay içinde aynen veya değiştirilerek kabul edilmesi zorunluluğu getirilmiştir.
• Hâlihazırda işletme projesi bulunan yapılarda; geçici işletme projesi ile artırılan bedel, önceki yıla ait miktarın yeniden değerleme oranı ile artırılmış tutarını aşamayacaktır.

Bu hükümler, apartman ve site yönetimlerinde karşılaşılan keyfi avans artışlarının önüne geçmeyi, kat malikleri ile yönetim arasındaki uyuşmazlıkları azaltmayı amaçlamaktadır.

4. Yapı Kooperatiflerine Tapu Devri Yasağı

7579 sayılı Kanun ile yapı kooperatiflerine, yapım işinin tamamı tamamlanmadan üyeler adına tapu devri yapılamayacağı yönünde açık bir yasak getirilmiştir.

Bu değişiklikle;

• Kooperatif üyelerinin yarım bırakılan projeler nedeniyle mağdur olmasının önüne geçilmesi,
• İnşaatın tamamlanma oranı ile tapu devri arasında sıkı bağ kurulması,
• Kooperatiflerin mali ve teknik planlama yapmaya zorlanması

hedeflenmektedir. Bu hüküm, kooperatifleri fon akışını ve inşaat ilerleyişini daha disiplinli yönetmeye yöneltecektir.

5. Çevre Kanunu: Tanımlar, Danışmanlık Firmaları ve İdari Cezalar

Çevre Kanunu’nun tanımlar maddesine "çevre danışmanlık firması", "ileri atıksu arıtımı" gibi yeni kavramlar eklenmiş, çevre danışmanlık firmalarının yükümlülükleri ve bunlara uygulanacak idari yaptırımlar kanun düzeyinde çerçevelenmiştir.

Bu kapsamda;

• Çevre danışmanlık firmalarına, sorumlu oldukları işletmelerde tespit ettikleri mevzuata aykırılıkları ÇŞİDB’ye bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
• Bu yükümlülüğe aykırı davranılması halinde, danışmanlık firmalarına özel idari para cezaları ve diğer yaptırımlar öngörülmüştür.

Bu düzenleme, çevre danışmanlığının “formaliteden ibaret” bir hizmet olmaktan çıkarılması, danışmanlık kuruluşlarının da idarenin bir tür risk ortağı haline getirilmesi açısından önemlidir.

6. İmar Kanunu: Yangın Güvenliği, Enerji Verimliliği ve Hazır Beton Cezası

İmar Kanunu’nda yangın güvenliği, enerji verimliliği ve ruhsatsız yapılaşma ile mücadele açısından köklü sayılabilecek değişiklikler yapılmıştır.

Öne çıkan başlıklar şunlardır:

• Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış yapılarda, yapı sahibinin başvurusu üzerine yangın güvenliğine yönelik periyodik kontroller belediye itfaiye teşkilatı veya yetkilendirilmiş yangın güvenlik uzmanlarınca yapılacaktır. Tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için en fazla 6 ay süre verilecek, büyük tadilat gerektiren hallerde yeniden ruhsat veya izin alınması gerekecektir.
• İdari yaptırım uygulanacaklar arasına enerji kimlik belgesi uzmanı ve yangın güvenlik uzmanı da eklenmiştir.
• Afet riskinin yanı sıra yangın tehlikesi bulunan yapılarda da, tespit edilen noksanlıkların giderilmemesi halinde öngörülen yaptırımlar devreye girecektir.
• Ruhsatsız yapılara veya köylerdeki izinsiz yapılara hazır beton satan veya arz eden firmalara, ruhsat vermeye yetkili idarelerce 500.000 TL tutarında idari para cezası uygulanacaktır.
• İmar Kanunu’na dayanılarak çıkarılacak yönetmeliklerin kapsamına yangın güvenliği/yangından korunma, enerji verimliliği ve gürültüden korunma konuları da açıkça eklenmiştir.

7. Kadastro Kanunu: Hata ve Düzeltme İşlemleri

Kadastro Kanunu’nda yer alan "hata ve düzeltme işlemleri"ne ilişkin madde yeniden düzenlenmiş, tapu ve kadastro kayıtlarında idari yoldan yapılabilecek düzeltmelerin usul ve esasları daha netleştirilmiştir.

Bu düzenleme ile;

• Tapu ve kadastro kayıtlarındaki maddi hataların daha hızlı ve etkin şekilde düzeltilmesi,
• Yargıya taşınan uyuşmazlıkların azaltılması,
• Tapu sicilinin doğruluğu ve güvenilirliğinin artırılması

amaçlanmıştır. Uygulamada özellikle belediyeler ve Hazine taşınmazları bakımından sık karşılaşılan eski kayıt-hatalı kayıt problemlerinin çözümüne katkı beklenmektedir.

8. Özelleştirme Kanunu: Belediye ve Mahalli İdare Şirketleri İçin Cumhurbaşkanı İzni

Özelleştirme uygulamalarına ilişkin 4046 sayılı Kanun’un 26 ncı maddesi değiştirilmiş ve belediyeler ile diğer mahalli idarelerin şirket işlemleri için Cumhurbaşkanı izni şartı genişletilmiştir.

Yeni düzenlemeye göre;

• Belediyelerin, il özel idarelerinin, mahalli idare birliklerinin ve bunlara bağlı idarelerin yeni şirket ya da kooperatif kurmaları,
• Mevcut veya kurulacak şirketlere sermaye katılımında bulunmaları (ortak olmaları),
• Bedelsiz olanlar dahil her türlü hisse edinmeleri

Cumhurbaşkanının iznine bağlanmıştır.

Bu düzenleme ile, belediyelerin şirketleşme yoluyla bütçe dışı alanlar oluşturmasının ve mali disiplin dışında hareket etmesinin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır. Ayrıca kooperatiflerin de kapsama alınması, belediye destekli kooperatif yapılanmalarının da merkezi denetime tabi olacağı anlamına gelmektedir.

9. Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Kanunu ve Hazine Taşınmazları

Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’da, kamu yatırımlarına arsa temini ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik çeşitli ek/değişiklikler yapılmıştır.

Öne çıkan hususlar:

• Tahsis amacı değiştirilen yerlerin Hazine adına tescili,
• Millî Savunma Bakanlığı (MSB) dâhil çeşitli kamu idareleri adına kayıtlı taşınmazların tahsislerinin, kurumların uygun görüşü alınarak kaldırılabilmesi,
• ÇŞİDB’nin uygun gördüğü kamu idarelerine devir işlemlerini gerçekleştirme yetkisi,
• Bu işlemlerden elde edilecek gelirlerin paylaşımına ilişkin esasların düzenlenmesi

şeklinde özetlenebilir.

Ayrıca Hazineye ait tarım arazileri ile 2/B kapsamındaki orman dışına çıkarılmış alanların satışına ilişkin borçlarda ödeme ve başvuru süreleri 2026 yılı sonuna kadar uzatılmıştır. Böylece, taksitlerini zamanında ödeyememiş veya başvurusunu yapamamış hak sahiplerine ek süre tanınmıştır.

10. Yapı Denetimi Kanunu: Zemin ve Temel Etüt Kuruluşları, Beton Üreticisi

Yapı Denetimi Hakkında Kanun’da yapılan değişikliklerle, tanımlar ve sistemin işleyişi önemli ölçüde güncellenmiştir.

Özellikle;

• "Beton üreticisi", "zemin ve temel etüt kuruluşu" tanımları kanuna eklenmiş,
• Laboratuvar tanımı içine zemine ilişkin deney ve hizmetler de dâhil edilmiştir.

Zemin ve temel etüt hizmet bedellerinin tahsili için yeni bir emanet hesap sistemi getirilmiş, bu kapsamda proje müellifi veya yapı sahibi tarafından yatırılacak bedelin %2’sinin ruhsatı veren idarenin hesabına aktarılması öngörülmüştür.

Böylece; zemin etütlerinin finansmanı, denetimi ve kamu payı daha şeffaf ve izlenebilir hale getirilmiştir.

Uygulamada Nasıl İşleniyor? (Adım Adım Süreç ve Muhasebe Kayıtları)

1. TOKİ İhalelerinde Damga Vergisi İstisnası Süreci

TOKİ’nin sosyal konut ve konut ile birlikte ihale edilen yapım işlerinde damga vergisi istisnası, fiilen şu adımlarla uygulanacaktır:

• İhale konusu işin, kanunda tanımlanan kapsamda sosyal konut veya konut ile birlikte yürütülen yapım işi olması gerekir.
• İhalenin, maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 31.12.2027 tarihine kadar (bu tarih dahil) yapılmış olması; daha önce ilan verilse dahi son teklif verme tarihinin geçmemiş olması gerekir.
• İhale kararı alındığında, normalde Damga Vergisi Kanunu’na göre binde nispetinde vergi hesaplanması gerekirken, bu geçici madde hükmü gereği 0 (sıfır) olarak uygulanır.
• Benzer şekilde, TOKİ ile yüklenici arasında düzenlenen sözleşme için de damga vergisi tahakkuk ettirilmez.
• İdare (TOKİ) ve yüklenici, damga vergisi beyannamesi verirken bu işlemleri beyannamenin "istisna" bölümünde gösterir.

Muhasebe açısından yüklenici firmada; damga vergisi gideri oluşmadığından, normal şartlarda "Kanunen Kabul Edilmeyen Gider" riski taşıyabilecek herhangi bir tutar da söz konusu olmayacaktır.

2. Hazır Beton Cezası ve İdari Yaptırımın İşleyişi

İmar Kanunu’na göre ruhsatsız yapılara veya köylerdeki izinsiz yapılara hazır beton satan firmalara 500.000 TL idari para cezası uygulanmaktadır.

Süreç özetle şu şekildedir:

• Ruhsat vermeye yetkili idare (belediye/il özel idaresi), sahada yaptığı denetimde ruhsatsız yapı tespit eder.
• Yapıda kullanılan hazır betonun hangi firmadan temin edildiği sevk irsaliyesi, fatura, kantar fişi vb. belgelerle ortaya konur.
• İlgili beton üreticisi veya tedarikçisi hakkında 500.000 TL tutarında idari para cezası kararı alınır.
• Ceza tebliğ edilir; 30 günlük ödeme süresi içerisinde ödenmemesi halinde genel hükümlere göre takip edilir.

Bu ceza şirket muhasebesinde "689 Diğer Olağandışı Gider ve Zararlar" hesabında izlenebilir; vergi matrahının tespitinde ise genel kural gereği "kanunen kabul edilmeyen gider" olarak dikkate alınması gerektiği yönünde güçlü görüş bulunmaktadır. Bu noktada şirketin vergi danışmanı veya mali müşaviri ile değerlendirme yapması isabetli olacaktır.

3. Değerleme Raporlarının TKGM’ye Gönderilmesi ve Süreç

SPK/BDDK yetkili değerleme kuruluşlarınca hazırlanan raporların bir örneğinin TKGM Taşınmaz Değerleme Başkanlığı’na gönderilmesi süreci uygulamada aşağıdaki şekilde işleyecektir:

• Değerleme kuruluşu, ilgili mevzuatına göre raporu hazırlar ve müşterisine teslim eder.
• Kanun uyarınca, raporun bir elektronik kopyası belirlenen formatta TKGM sistemine aktarılır.
• TKGM bu verileri, taşınmaz türü, konumu, metrekare, birim değer vb. kırılımlar itibariyle sınıflandırarak veri tabanına alır.
• İlerleyen aşamada, idareler ve vergi otoriteleri bu veriyi rayiç değer analizlerinde, kıymet takdirlerinde referans olarak kullanabilecektir.

4. Kat Mülkiyeti’ne Göre İşletme Projesi ve Avans Toplanması

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki değişiklik sonrası bir sitede süreç şöyle işleyecektir:

• Yönetici, yıllık gider tahmini, bakım-onarım planı, güvenlik, temizlik, enerji, sigorta ve yönetim giderlerini içeren bir işletme projesi hazırlar.
• Bu projede her bir bağımsız bölüm malikinin ödeyeceği avans tutarı ayrı ayrı gösterilir.
• Kat malikleri kurulu, projeyi en geç 3 ay içinde görüşüp aynen veya değiştirerek kabul eder.
• İşletme projesi henüz hazırlanmadıysa, yönetici geçici işletme projesi yapabilir; ancak mevcut işletme projesi varsa, yeni projeyle artırılan bedel önceki yıla ait tutarın yeniden değerleme oranı ile artırılmış hâlini aşamaz.

5. Belediye Şirketleri ve Kooperatifler İçin Cumhurbaşkanı İzni

Mahalli idareler, yeni bir şirket veya kooperatif kurmak, mevcut bir şirkete ortak olmak veya herhangi bir şirketin/kooperatifin hissesini (bedelli ya da bedelsiz) edinmek istediklerinde öncelikle ilgili mevzuatlar çerçevesinde karar organlarında (belediye meclisi, encümen vb.) karar almak zorundadırlar.

Ancak 7579 sayılı Kanun sonrası, bu kararlar tek başına yeterli olmayacak, ayrıca Cumhurbaşkanı izni aranacaktır. Bu nedenle belediyelerin iştirak politikaları, bütçe ve stratejik planlarını gözden geçirmesi gerekecektir.

Örnek Senaryo

1. TOKİ Sosyal Konut İhalesi – Damga Vergisi Hesabı

Senaryo: TOKİ, 2027 yılında 1.000 adet sosyal konut ve 50 adet işyeri içeren bir proje için ihale açmaktadır. İhale 15.06.2027 tarihinde yapılmış, ihale bedeli 2.000.000.000 TL (2 milyar TL) olarak sonuçlanmıştır. İhale kararı bu tarihte alınmış, sözleşme 01.07.2027’de imzalanmıştır.

Varsayımlar:

• İhale, 7579 sayılı Kanun’daki "sosyal konut" kapsamına girmektedir.
• Tarih, kanunda öngörülen 31.12.2027 süresi içerisindedir.
• Cumhurbaşkanı sürenin uzatılmasına ilişkin yetkisini henüz kullanmamıştır (yani, halen 31.12.2027 sınırı geçerlidir).

Normal durumda (istisna olmasaydı):

• İhale kararları için damga vergisi oranının binde 5,69 olduğunu varsayalım (örnek, güncel oranlar için Damga Vergisi Kanunu ve ilgili Cumhurbaşkanı Kararının ayrıca incelenmesi gerekir).
• 2.000.000.000 TL x 0,00569 = 11.380.000 TL damga vergisi doğardı.
• Sözleşme için de aynı orandan damga vergisi alınsaydı, ilave 11.380.000 TL damga vergisi daha söz konusu olurdu.
• Toplam potansiyel damga vergisi yükü: 22.760.000 TL.

7579 sayılı Kanun kapsamında:

• İhale kararı damga vergisinden istisnadır.
• TOKİ ile yüklenici arasında düzenlenen sözleşme de damga vergisinden istisnadır.
• Sonuç olarak, 22.760.000 TL tutarındaki potansiyel damga vergisi yükü 0 TL’ye düşmektedir.

Bu tutar, doğrudan projenin maliyetine yansıyacak; dolayısıyla sosyal konut birim maliyetini aşağı çekecek ve konut fiyatlarının daha erişilebilir seviyede kalmasına katkı sağlayacaktır.

2. Hazır Beton Cezası – Vergisel Etki

Senaryo: X Hazır Beton A.Ş., bir köyde inşa edilen ruhsatsız yapı için 400 m³ hazır beton satmıştır. Beton bedeli 1.600.000 TL (m³ başına 4.000 TL) olarak fatura edilmiştir. Yapı, kontrol sırasında tespit edilerek ruhsatsız olduğu belirlenmiş ve belediye X A.Ş. hakkında 500.000 TL idari para cezası uygulamıştır.

Muhasebe etkisi:

• Firma, kendisine kesilen 500.000 TL’lik cezayı kaydederken büyük olasılıkla "689 Diğer Olağandışı Gider ve Zararlar" hesabını kullanacaktır.
• Vergi matrahı hesaplanırken, bu tutarın vergi mevzuatı çerçevesinde kanunen kabul edilmeyen gider olarak dikkate alınması gerekecektir (burada net hüküm için Gelir/Kurumlar Vergisi Kanunu ve idarenin olası tebliğlerine bakılmalıdır).
• Örneğin firmanın vergi öncesi ticari karı 5.000.000 TL ise, 500.000 TL KKEG eklenerek vergi matrahı 5.500.000 TL olacaktır.
• Kurumlar vergisi oranının %25 olduğunu varsayarsak, ilave 500.000 TL x %25 = 125.000 TL ek vergi yükü oluşur.

Böylece şirketin toplam maliyeti; 500.000 TL idari para cezası + 125.000 TL ilave kurumlar vergisi olmak üzere 625.000 TL’ye ulaşabilecektir.

3. Kat Mülkiyeti – İşletme Projesi ve Avans Artışı Hesabı

Senaryo: Bir sitede 2025 yılı işletme projesine göre bir daire sahibi yıllık 12.000 TL (aylık 1.000 TL) aidat/avans ödemektedir. 2026 yılı için geçici işletme projesi hazırlanırken, yönetim aylık ödemeyi 1.500 TL’ye yükseltmek istemektedir. 2025 yılı için ilan edilmiş Yeniden Değerleme Oranının %58 olduğunu varsayalım.

Hesaplama:

• Önceki yıl tutarı: 12.000 TL.
• Yeniden değerleme oranına göre artırılmış azami tutar: 12.000 TL x (1 + 0,58) = 18.960 TL.
• Aylık bazda azami tutar: 18.960 TL / 12 = 1.580 TL.

Geçici işletme projesinde öngörülen yeni aylık ödeme 1.500 TL olduğuna göre (yıllık 18.000 TL), bu tutar 18.960 TL’lik üst sınırın altında kalmakta ve 7579 sayılı Kanun’un getirdiği sınırlamaya aykırı değildir.

Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar

• (1) Damga Vergisi İstisnasının Kapsamını Doğru Belirleyin
  TOKİ ihalelerinde damga vergisi istisnası yalnızca sosyal konut ve konut ile birlikte yürütülen yapım işlerine özgüdür ve belirli bir süreyle sınırlıdır. İhalenin konusu, süresi, tarafları ve ihale prosedürü dikkatlice incelenmeli; istisna kapsamı dışında kalan işler için yanılgıya düşülmemelidir.
• (2) Hazır Beton Satışlarında Ruhsat Kontrol Mekanizması Kurun
  Beton üreticileri ve dağıtıcıları, ruhsatsız yapılara satış yapmaları halinde 500.000 TL gibi yüksek bir idari para cezası ile karşılaşmaktadır. Sevk irsaliyesi düzenlenmeden önce yapı ruhsatının ibrazı, ruhsat numarasının kayıt altına alınması ve şüpheli durumlarda satışın durdurulması için şirket içinde prosedür hazırlanmalıdır.
• (3) Kat Mülkiyetinde Avans Artışlarını Yeniden Değerleme Oranına Göre Test Edin
  Mevcut işletme projesi bulunan yapılarda, geçici işletme projesiyle artırılan avans tutarlarının önceki yılın yeniden değerleme oranıyla artırılmış tutarını aşmaması şarttır. Yönetim planları, aidat/avans tabloları ve karar defterleri bu sınır dikkate alınarak hazırlanmalı; aksi halde kat malikleri tarafından açılacak davalarda kararların iptali söz konusu olabilir.
• (4) Belediye ve Mahalli İdare Şirket/Kooperatif İşlemlerinde Cumhurbaşkanı İzni Unutulmamalı
  Belediyelerin ve mahalli idare birliklerinin şirket/kooperatif kurma, ortak olma veya hisse edinme kararları, artık sadece meclis kararı ile tamamlanamaz; Cumhurbaşkanı izni aranacaktır. Bu izin alınmadan yapılan işlemler hukuki tartışmalara ve kamu zararı iddialarına konu olabilir.
• (5) TKGM’ye Gönderilecek Değerleme Raporları İçin Veri Gizliliği ve Format Standartlarına Dikkat
  Değerleme kuruluşları, rapor örneklerini TKGM’ye elektronik ortamda gönderirken kişisel verilerin korunması, ticari sırların gizliliği ve idare tarafından duyurulacak teknik formatlara uygunluk konusunda dikkatli olmalıdır. Aksi halde hem idari yaptırımlar hem de KVKK kaynaklı riskler gündeme gelebilir.
• (6) Hazine Taşınmazları ve 2/B Satışlarında Süre Uzatımını Takip Edin
  Hazineye ait tarım arazileri ve orman dışına çıkarılmış yerlerde hak sahiplerinin ödeme ve başvuru süreleri 2026 sonuna kadar uzatılmıştır. Bu tür taşınmazlarda hak sahiplerinin başvuru ve taksit ödeme planları yeniden gözden geçirilmeli, süresi içinde işlem yapmaları sağlanmalıdır.
• (7) Yapı Denetiminde Zemin Etüt Bedellerinin Muhasebeleştirilmesi
  Zemin ve temel etüt hizmet bedellerinin emanet hesapta toplanması ve %2’sinin ruhsat veren idareye aktarılması, hem idare hem müteahhit tarafında doğru muhasebe kayıtlarını gerektirir. Bu bedellerin yatırım maliyeti içinde mi, gider hesabında mı izleneceği, proje bazında değerlendirilmelidir.

Mali Müşavirler İçin Yapılması Gerekenler

7579 sayılı Kanun, mali müşavirlerin ve vergi danışmanlarının iş akışlarını doğrudan etkileyecek nitelikte yenilikler içeriyor. Bu çerçevede atılması gereken başlıca adımlar şunlardır:

• TOKİ ve İnşaat Müşterileri İçin Damga Vergisi Kontrol Listesi Oluşturun
  TOKİ ile iş yapan müteahhitler, taşeronlar ve tedarikçiler için; ihale konusu, ihale tarihi, sözleşme tarihi ve istisna kapsamı gibi başlıkları içeren bir kontrol listesi hazırlanmalı; her yeni ihale veya sözleşmede damga vergisi riski bu liste üzerinden analiz edilmelidir.
• Hazır Beton ve İnşaat Malzemesi Satan Müşterilerde Ruhsat Takip Sistemini Kurun
  Beton, tuğla, çimento vb. inşaat girdisi satan müşterilerde; fatura/irsaliye düzenleme süreçlerine ruhsat numarası alanı eklenmeli, ilgili idarelerden gelen denetim tutanakları ve yazılar düzenli dosyalanmalıdır. İç yönergeler ve eğitimlerle saha satış ekiplerinin farkındalığı artırılmalıdır.
• Site ve Apartman Yönetimlerinde İşletme Projesi Model Şablonları Geliştirin
  Kat Mülkiyeti kapsamındaki apartman ve sitelere hizmet veren mali müşavirler, yeni kanun hükümlerine uygun "işletme projesi" şablonları hazırlamalı; avans artışlarının yeniden değerleme oranı sınırına uygunluğunu gösteren hesaplama tablolarını (Excel vb.) kullanıma sunmalıdır.
• Belediye ve Mahalli İdare Müşterilerinde Şirket/Kooperatif İşlemlerini Tarama
  Belediyelere veya belediye şirketlerine hizmet veren mali müşavirler; mevcut ortaklık, iştirak ve kooperatif ilişkilerini gözden geçirerek, 7579 sonrası alınması gereken Cumhurbaşkanı izinleri açısından hukuki danışmanlarla birlikte değerlendirme yapmalıdır.
• Hazine Taşınmazları ve 2/B İşlemlerinde Süre Uzatımına Göre Takvim Güncellemesi
  Hak sahipliği, tarım arazisi kiralaması veya satışına konu olan Hazine taşınmazları ile 2/B kapsamında işlem yapan mükelleflerde; ödeme takvimleri ve başvuru süreleri 2026 sonuna kadar uzatım dikkate alınarak yeniden planlanmalıdır.
• Yapı Denetimi ve Zemin Etüt Hizmeti Veren Firmalar İçin Hesap Planı Revizyonu
  Zemin ve temel etüt kuruluşları ile yapı denetim firmalarında; emanet nitelikli tahsilatlar, idareye aktarılacak paylar ve hizmet gelirlerinin ayrıştırılacağı hesap planı revize edilmelidir. Müşterilerin sözleşmeleri incelenerek, gelirlerin hangi aşamada tahakkuk ettiği netleştirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Soru 1: TOKİ sosyal konut ihalesi için 2027 yılında imzalanan sözleşmede damga vergisi istisnası otomatik mi uygulanır, beyanname vermeye gerek var mı?

Cevap: 7579 sayılı Kanun, TOKİ’nin belirli yapım işlerine ilişkin ihale kararları ve sözleşmelerini damga vergisinden istisna etmiştir; ancak bu istisna, damga vergisi beyannamesi verilmeyeceği anlamına gelmez. Uygulamada genellikle istisnaya konu işlemler de beyanname üzerinde gösterilmekte, ancak vergi tutarı "0" olarak hesaplanmaktadır. İlgili vergi dairesi uygulamaları ve Gelir İdaresi Başkanlığı açıklamaları yakından takip edilmelidir.

Soru 2: Hazır beton satışı yaptığımız inşaatın ruhsatının sonradan iptal edilmesi halinde de 500.000 TL ceza riski var mıdır?

Cevap: Kanun hükmü, ruhsatsız yapılara veya köylerdeki izinsiz yapılara hazır beton satan veya arz edenlere ceza öngörmektedir. Başlangıçta ruhsatlı olan bir yapının sonradan ruhsatının iptal edilmesi, olayın özel şartlarına göre farklı hukuki değerlendirmelere konu olabilir. Bu durumda idare, ceza kesmek isteyebilir; firma ise iyi niyetini ve satış yaptığı tarihte ruhsatın yürürlükte olduğunu ispat etmeye çalışacaktır. Bu nedenle satış öncesi ruhsatın geçerliliğinin belgelenmesi ve saklanması kritik önemdedir.

Soru 3: Kat malikleri kurulu, yönetimin hazırladığı işletme projesini 3 ay içinde görüşmezse ne olur?

Cevap: 7579 sayılı Kanun, işletme projesinin en geç 3 ay içinde aynen veya değiştirilerek kabul edilmesi gerektiğini hüküm altına almıştır. Kat malikleri kurulu bu süre içinde toplanmaz veya karar almazsa, uygulamada yöneticinin hazırladığı projenin geçici olarak yürürlükte kalması ve kat maliklerinin bu projeye karşı yargı yoluna başvurabilmesi gündeme gelir. Bu durumda yönetimin; toplantı çağrısını usulüne uygun yapmış olması, tutanaklarla süreci belgelemiş olması büyük önem taşır.

Soru 4: Belediyemizin 2019 yılında kurduğu bir şirkete 2027 yılında sermaye artırımı yoluyla ek pay koyması için de Cumhurbaşkanı izni gerekir mi?

Cevap: Değişiklik, mahalli idarelerin mevcut veya kurulacak şirketlere sermaye katılımında bulunmalarını ve hisse edinmelerini de Cumhurbaşkanı iznine bağlamıştır. Bu nedenle, şirketin kuruluş tarihi 2019 olsa bile, 7579 sayılı Kanun yürürlüğe girdikten sonra yapılacak sermaye artırımı yoluyla yeni pay edinimi için Cumhurbaşkanı izni aranacaktır. Mevzuatın yürürlüğe giriş tarihi ve geçiş hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Soru 5: Hazineye ait tarım arazisi için daha önce taksitlerimi aksattım, 2026 sonuna kadar ödeme yaparsam haklarımı korur muyum?

Cevap: 7579 sayılı Kanun ile Hazineye ait tarım arazilerinin ve orman dışına çıkarılmış yerlerin satışlarına ilişkin borçlarda ödeme ve başvuru süreleri 2026 yılı sonuna kadar uzatılmıştır. Ancak her dosyanın kendi içinde sözleşme hükümleri, önceki yapılandırmalar ve idarenin tebliğleri farklılık gösterebilir. Dolayısıyla, ilgili milli emlak birimi ile yazışma yapmanız ve yeni ödeme planının yazılı olarak teyidini almanız önemlidir.

Sonuç ve Değerlendirme

7579 sayılı Kanun, inşaat, gayrimenkul, yerel yönetimler ve kamu taşınmazları alanında “parça parça” görünen ancak birlikte ele alındığında bütüncül bir dönüşümü hedefleyen düzenlemeler paketidir. TOKİ sosyal konut projelerine sağlanan damga vergisi istisnası, artan inşaat maliyetleri karşısında kamu eliyle yürütülen sosyal konut üretimini destekleyici niteliktedir. Hazır beton satışına getirilen ağır ceza, ruhsatsız yapılaşmaya karşı yeni ve etkili bir araç olarak sisteme girmiştir.

Kat Mülkiyeti, yapı kooperatifleri, yapı denetimi ve çevre danışmanlığına yönelik hükümler ise, sektörün kurumsallaşmasına ve hizmet kalitesinin artırılmasına yönelik adımlar olarak değerlendirilebilir. Belediyelerin şirket ve kooperatif işlemlerinin Cumhurbaşkanı iznine bağlanması da, mahalli idarelerin mali disiplinini ve şeffaflığını artırmayı hedefleyen bir üst politika tercihini yansıtmaktadır.

Mali müşavirler, hukukçular, belediye yöneticileri, inşaat şirketleri ve değerleme kuruluşları açısından bu kanun; sözleşme metinlerinin, iç prosedürlerin, muhasebe kayıtlarının ve risk yönetimi süreçlerinin gözden geçirilmesini zorunlu kılmaktadır. Uygulamadaki tereddütleri gidermek için ikincil mevzuat (yönetmelik, tebliğ, genelge) ve Gelir İdaresi, ÇŞİDB, TKGM gibi kurumların açıklamaları yakından izlenmelidir.

Yasal Dayanaklar

• 22.05.2026 tarih ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun".
• Tapu Kanunu ve ilgili ikincil mevzuat (Taşınmaz Değerleme Başkanlığına ilişkin hükümler).
• 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun’un 7579 sayılı Kanunla değişen 26 ncı maddesi (mahalli idare şirket ve kooperatif işlemleri).
• İmar Kanunu ve 7579 sayılı Kanunla getirilen yangın güvenliği, enerji verimliliği, hazır beton cezası ve yönetmelik kapsamına ilişkin hükümler.
• Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 7579 sayılı Kanun ile yapılan işletme projesi ve avans düzenlemeleri.
• Çevre Kanunu’nda çevre danışmanlık firmaları ve idari yaptırımlara ilişkin eklenen tanım ve hükümler.
• Yapı Denetimi Hakkında Kanun’da beton üreticisi, zemin ve temel etüt kuruluşu, laboratuvar tanımı ve emanet hesap düzenlemelerine ilişkin değişiklikler.
• Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Kanunu ile Hazineye ait tarım arazileri ve orman dışına çıkarılmış yerlerin satış sürelerinin 2026 sonuna kadar uzatılmasına dair hükümler.