Ticari işletmeme ait gayrimenkulü satmam durumunda elde edeceğim kazançta gayrimenkul satış kazancı istisnasını nasıl uygulayabilirim?

Ticari İşletmelerde Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası Uygulaması

Ticari işletmelerin aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin satışından doğan kazançlar, Kurumlar Vergisi Kanunu'nun (KVK) 5/1-e maddesi uyarınca belirli şartlar dahilinde kurumlar vergisinden istisna edilebilir. Bu istisna, işletmelerin atıl duran varlıklarını değerlendirerek yeni yatırımlara yönelmesini teşvik etmeyi amaçlamaktadır.

Yasal Dayanak ve Temel Şartlar

Kurumlar Vergisi Kanunu (KVK) Madde 5/1-e uyarınca, kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerin satışından doğan kazançların %50'si kurumlar vergisinden istisnadır. Bu istisnanın uygulanabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması zorunludur:

• Varlık Türü ve Süre Şartı: Satışı yapılan gayrimenkulün, kurumun aktifinde satış tarihi itibarıyla en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kayıtlı bulunması gerekmektedir. Kira geliri elde etme amacı dışında, ticari faaliyette kullanılan binalar, arsalar, araziler bu kapsamdadır.
• Kazancın Özel Fon Hesabında Tutulması: Satıştan doğan kazancın istisna edilen %50'lik kısmının, satışın yapıldığı hesap dönemini izleyen beşinci hesap döneminin sonuna kadar pasif bir özel fon hesabında (549 Özel Fonlar Hesabı) tutulması zorunludur. Bu fon, sermayeye ilave dışında başka bir hesaba nakledilemez, işletmeden çekilemez.
• Yatırım Şartı (Yeniden Yatırım Süresi): İstisna edilen kazancın, satışın yapıldığı yılı izleyen beş yıl içinde (yani beşinci hesap döneminin sonuna kadar) yeni bir yatırımın finansmanında kullanılması veya sermayeye eklenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, istisna edilen tutar ilgili dönemde vergilendirilir.
• Ana Faaliyet Konusu Olmaması: Gayrimenkulün satışı, kurumun ana faaliyet konusu (örneğin, emlak alım satımı veya inşaat işleri) olmamalıdır. Emlak alım satımı ve kiralanması faaliyetinde bulunan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları gayrimenkullerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamına girmez.
• KDV İstisnası:Katma Değer Vergisi Kanunu (KDV Kanunu) Madde 17/4-r uyarınca, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkullerin satışı KDV'den istisnadır. Bu istisna, kurumlar vergisi istisnası ile paralel bir uygulamadır ve satış faturasında KDV hesaplanmaz.

Adım Adım Uygulama ve Muhasebe Kayıtları

1. Gayrimenkulün Değerlemesi ve Kazancın Tespiti:

• Gayrimenkulün maliyet bedeli (amortismanlar düşüldükten sonraki net defter değeri) ile satış bedeli arasındaki fark kazancı oluşturur.
• Örneğin: Maliyet Bedeli: 1.000.000 TL, Birikmiş Amortisman: 200.000 TL, Net Defter Değeri: 800.000 TL. Satış Bedeli: 1.500.000 TL.
• Satış Kazancı: 1.500.000 TL - 800.000 TL = 700.000 TL.
• İstisna Edilecek Tutar (%50): 700.000 TL * 0.50 = 350.000 TL.
• Vergilenecek Tutar: 700.000 TL - 350.000 TL = 350.000 TL.

2. Satış İşleminin Gerçekleştirilmesi ve Fatura Düzenlenmesi:

• Gayrimenkul satış sözleşmesi düzenlenir.
• Satış faturası düzenlenirken, KDV Kanunu madde 17/4-r uyarınca KDV hesaplanmaz ve faturada ilgili istisna maddesi belirtilir.

3. Muhasebe Kayıtları:

a) Satış Anındaki Kayıt (Örnek Rakamlar Üzerinden):

----------------------------------------------------------------------102 BANKALAR HESABI (veya 120 ALICILAR HESABI) 1.500.000 TL257 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR HESABI 200.000 TL 252 BİNALAR HESABI 1.000.000 TL 679 DİĞER OLAĞANDIŞI GELİR VE KARLAR HESABI 700.000 TL (Gayrimenkul Satışı ve Kazanç Kaydı)----------------------------------------------------------------------

b) Kazancın Özel Fona Aktarılması (Dönem Sonu):

----------------------------------------------------------------------679 DİĞER OLAĞANDIŞI GELİR VE KARLAR HESABI 350.000 TL 549 ÖZEL FONLAR HESABI 350.000 TL (Gayrimenkul Satış Kazancının %50'sinin Özel Fona Aktarılması)----------------------------------------------------------------------

Not: Kalan %50'lik kısım (350.000 TL) 679 hesabı bakiyesinde kalarak gelir tablosuna yansır ve kurumlar vergisine tabi olur.

4. Kurumlar Vergisi Beyannamesinde Gösterim:

• Elde edilen kazancın %50'si, Kurumlar Vergisi Beyannamesinin ilgili bölümünde "İstisnalar" kısmında gösterilerek vergi matrahından düşülür.

5. Özel Fonun Kullanımı ve Takibi (5 Yıllık Süre):

• Özel fon hesabında tutulan tutarın, satışın yapıldığı hesap dönemini izleyen beşinci hesap döneminin sonuna kadar sermayeye eklenmesi veya yeni yatırımda kullanılması gerekmektedir.
• Bu süre içinde kullanılmaması durumunda, istisna edilen tutar ilgili dönemde vergiye tabi tutulur ve gecikme faizi ile birlikte ödenir.

Önemli Not: Gayrimenkul satış kazancı istisnasından yararlanabilmek için, Vergi Usul Kanunu (VUK) hükümlerine uygun olarak defter kayıtlarının eksiksiz ve doğru tutulması, amortismanların usulüne uygun ayrılması büyük önem taşımaktadır. Herhangi bir tereddüt durumunda mali müşavirinizle iletişime geçmeniz veya Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) web sitesindeki güncel tebliğ ve sirküleri incelemeniz tavsiye edilir. (Örn: www.gib.gov.tr).

Onemli Noktalar

• KVK 5/1-e uyarınca ticari işletmelerin en az 2 tam yıl aktifte kayıtlı gayrimenkul satış kazancının %50'si kurumlar vergisinden istisnadır.
• İstisna edilen kazanç, satışın yapıldığı hesap dönemini izleyen beşinci hesap döneminin sonuna kadar pasif bir özel fon hesabında tutulmalı ve sermayeye eklenmeli veya yeni yatırıma kullanılmalıdır.
• KDV Kanunu 17/4-r gereği, 2 yıl aktifte kayıtlı gayrimenkul satışları KDV'den istisnadır ve satış faturasında KDV hesaplanmaz.
• Muhasebe kayıtlarında satış kazancının %50'si 549 Özel Fonlar Hesabına aktarılmalı ve Kurumlar Vergisi Beyannamesinde istisna olarak beyan edilmelidir.

Not: Nihai uygulama oncesi GIB, SGK ve Resmi Gazete duyurulari ile teyit ediniz.