Giris
1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayili Resmî Gazete’de yayimlanan "Planli Alanlar Imar Yönetmeliginde Degisiklik Yapilmasina Dair Yönetmelik" ile, 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayili Resmî Gazete’de yayimlanan Planli Alanlar Imar Yönetmeliginde emsal, taban alanı (TAKS), bodrum katlar, süs havuzlari ve asansör zorunlulugu gibi teknik konularda önemli degisiklikler yapilmistir. Duzenleme, Çevre, Sehircilik ve Iklim Degisikligi Bakanligi tarafindan hazirlanmis olup, imar uygulamalari ve ruhsat süreçlerinde belediyeler, il özel idareleri, müteahhitler ve mali müşavirler açisindan dogrudan dikkate alinmasi gereken yeni kurallar getirmektedir. Ayrintili metne Resmi Gazete üzerinden ulasilabilir.
Duzenlemenin Icerigi
Yönetmelik degisikligi birden fazla maddede teknik düzenleme içermektedir. KAYNAK METINDE yer alan hükümler asagida özetlenmistir.
- Süs havuzu tanimi (Madde 1)
Planli Alanlar Imar Yönetmeliginin 4 üncü maddesinin birinci fikrasina yeni bir bent eklenmis ve "süs havuzu" tanimi getirilmistir. Buna göre süs havuzu; suyun farkli formlarda ve ölçülerde hareketlendirilmesi suretiyle olusturulan, görsel ve estetik amaç tasiyan, mimari yapi ile bütünlük arz eden, yüzme amaciyla kullanilmayan, projenin ihtiyaçlari dogrultusunda müellif tarafindan tasarlanan ve ilgili idaresince uygun görülen sekil ve ebatlarda yapilabilen havuz olarak tanimlanmistir. Bu tanim, süs havuzlarini yüzme havuzlarindan ve diger su ögelerinden ayiran teknik bir ölçüt getirmektedir. - TAKS ve KAKS uygulama kurallari ile bahçe pergola ve süs havuzlari (Madde 2)
Yönetmeligin 5 inci maddesinin altinci fikrasi tamamen yeniden düzenlenmis; sekizinci fikrasina ise bahçedeki belirli unsurlar için yeni bir ibare eklenmistir.
Degisik 6 nci fikraya göre, ayrik veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planinda açikça belirlenmemis ise TAKS %40’i geçemez. KAKS verilmeyen parsellerde; 20 nci maddenin üçüncü fikrasi ve 21 inci maddenin dördüncü fikrasina göre %40’i geçmemek üzere, yapi yaklasma mesafelerine göre bulunan taban alani ile kat adedinin çarpilmasi sonucu bulunan KAKS degeri içinde kalmak ve TAKS %60’i geçmemek
Ayni maddenin sekizinci fikrasina getirilen ek ibare ile; "atrium bosluklarinin her katta asgari ölçülerdeki alani" ifadesinden sonra, bahçede peyzaj düzenlemesi niteliginde yapilan pergola ve süs havuzlarinin belirli kosullarda emsal/alan hesabinda dikkate alinmayabilecegi yönünde teknik düzenleme yapilmistir. Buna göre, bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteligi tasimayan, yapinin ana tasiyici sistemleriyle bütünlesik olmayan, bahçede peyzaj düzenlemesi niteliginde yapilan pergola ve süs havuzlarinin, 20 nci maddenin sekizinci fikrasinin (b) bendinde belirtilen kullanimlarla birlikte bahçe alaninin %20’sini geçmeyen kismlari ile giris saçaklari, bahçe ve istinat duvarlari, asma katli zemin katin içinde yer alan asma kat dösemesi hizasindaki bosluk ve belirli çati/kaplama alanlari, ilgili hüküm kapsaminda sayilmaktadir. Bu alanlar, emsal ve alan hesabinda özel statüye sahip olacaktir; ancak detay emsal yorumlari için uygulamaci idarelerin görüsü ve ilgili imar mevzuati dikkate alinmalidir. - Umumi binalarda ortak alan kapsaminda sayilacak kullanımlar (Madde 3)
Yönetmeligin 22 nci maddesine eklenen yeni fikra ile, 5 inci maddenin sekizinci fikrasinda belirtilen esaslar çerçevesinde; tek bağımsız bölümlü olsalar dahi umumi bina kapsaminda kalan binalarda yer alıp müşterek kullanima açik olan ve ticari amaç içermeyen belirli kullanimlarin emsal hesabinda ortak alan kapsaminda degerlendirilecegi hükme baglanmistir. Ortak alan kapsaminda sayilan kullanimlar; çocuk oyun ve bakim alanlari, mescit ve müstemilati, otopark ile son katin üzerindeki herhangi bir kullanima konu edilmeyen ortak alan niteligindeki teras çati olarak tek tek sayilmistir. - Asansör zorunlulugu ve bodrum katlara hizmet (Madde 4)
Yönetmeligin 34 üncü maddesinin birinci ve sekizinci fikralari degistirilmistir. Yeni düzenlemeye göre, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç; bağımsiz bölüm veya ortak alanlar (isi merkezi, kazan dairesi, elektrik odasi, su deposu, iklimlendirme merkezi, jenaratör odasi ve benzeri teknik hacimler disinda) veya eklenti bulunan bodrum kat dahil olmak üzere kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri birakilmasi, 4 ve daha fazla katli binalarda ise asansör tesisi zorunludur. Daha az katli yapilarda da asansör yapilabilecegi açıkça ifade edilmistir.
Sekizinci fikra degisikligi ile, asansör zorunlulugu bulunan binalarda asansörlerin bodrum katlar dahil tüm katlara hizmet vermesi esastir. Ancak, bağımsiz bölüm veya ortak alanlar veya eklenti bulunmayan bodrum katlara asansörün ulastirilmasi zorunlu değildir. Bu ayrim, bodrum katta fiilen kullanima konu alan olup olmamasina göre teknik bir yükümlülük farki yaratmaktadir. - Ruhsat yenileme, eski-yeni mevzuat uygulanmasi (Madde 5)
Yönetmeligin 54 üncü maddesinin besinci fikrasina yeni cümleler eklenmis, on üçüncü fikrasi yürürlükten kaldirilmistir. Yeni hükme göre; yeniden ruhsat düzenlenmesi gereken, ruhsat tarihinden itibaren 2 yil içinde insasina baslanmis yapilarda, yangin, deprem, isi ve su yalitimi, çevre ve enerji verimliligine iliskin hususlarda yürürlükteki ilgili mevzuatin; diger tüm hususlarda ise yapinin ruhsat aldigi tarihteki mevzuatin gerektirdigi tedbirlerin alinmasi zorunludur. Ruhsat tarihinden itibaren 2 yil içinde insasina baslanmamis yapilarda ise, yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre yapıya yeniden ruhsat düzenlenecektir. Bu hüküm, ruhsat yenileme ve esasli tadilat süreçlerinde hangi tarihteki mevzuatin uygulanacagina iliskin önemli bir geçis kuralidir. - Müstakil konutlarda asansör ve erişilebilirlik platformu (Madde 6)
Yönetmeligin 59 uncu maddesine eklenen yeni besinci fikra ile, bu fikranin yürürlüge girmesinden önce yürürlükte olan mevzuata uygun olarak yapilmis, bodrum hariç 3 kati geçmeyen tek bağımsiz bölüme sahip müstakil konutlarda belirli sartlarla bina içinde asansör ve/veya erişilebilirlik standartlarina uygun kaldirma iletme platformu tesisine imkân taninmistir. Buna göre; fen ve sanat kurallari ile ilgili standartlara uygun olmak, tasiyici sistemle ilgili gerekli tedbirlerin alinmasi, ilgili idaresince gerekli görülen tüm projelerin hazirlanmasi ve fenni mesuliyetlerin üstlenildigine dair taahhütnameler ile birlikte ilgili idarece tadilata izin verilmesi kaydiyla bu tesisler yapilabilir. Asansör veya kaldirma platformunun kullanilabilmesi için ise, ilgili idarece projelerine, fen ve sanat kurallarina uygun yapildiginin tespiti gerekmektedir. - Geçici madde 3 – Esasli tadilatlarda hangi hükümlerin uygulanacagi (Madde 7)
Yönetmeligin geçici 3 üncü maddesine eklenen yeni fikra(lar) ile, bu Yönetmeligin yürürlük tarihinden önce ilgili mevzuat dogrultusunda yapimi tamamlanip yapi kullanma izni almıs yapilarda yapilacak esasli tadilat islemlerinde hangi Yönetmelik hükümlerinin uygulanacagi düzenlenmistir. Buna göre; mevcut yapinin emsal ve insaat alanini, kullanim amacini, tadilata konu olmayan bağımsiz bölümlerin arsa paylarini, saçak seviyesini ve yapi yaklasma mesafelerini ihlal etmemek, binanin tasiyici sistemini olumsuz etkilememek ve yürürlükteki yangin, deprem, isi ve su yalitimi, çevre ve enerji verimliligi tedbirlerini almak kaydiyla esasli tadilat islemleri, yapi ruhsatinin düzenlendigi tarihte yürürlükte olan Yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandirilabilecektir. Devam eden fikra, bu fikranin yürürlüge girdigi tarihten önceki durumlara özgü ilave sartlar içermektedir; uygulamada somut proje bazinda ilgili idarenin görüsünün alinmasi önemlidir.
Yururluk ve Yurutme
KAYNAK METINDE Madde 2 ve Madde 3 olarak atif yapilan "yürürlük" ve "yürütme" hükümleri özetle su sekildedir:
- Yönetmelik, Resmî Gazete’de yayimlandigi tarihte yürürlüge girmektedir. Bu nedenle 1 Temmuz 2026 tarihli sayida yer alan hükümler, bu tarihten itibaren düzenlenecek yeni ruhsat ve tadilat basvurularinda dikkate alinmalidir.
- Yönetmelik hükümlerini Çevre, Sehircilik ve Iklim Degisikligi Bakani yürütmektedir. Dolayisiyla, uygulamada ortaya çikabilecek tereddütlerde Bakanlik genelgeleri, görüs yazilari ve teknik rehberler belirleyici olacaktir.
Vergi ve Muhasebe Açisindan Degerlendirme
Bu düzenleme bir imar/teknik yönetmelik degisikligidir; dogrudan vergi hükümleri içermemektedir. Emsal, TAKS, KAKS, ortak alan ve asansör zorunlulugu gibi kavramlar imar, ruhsat ve insaat maliyetlerine iliskindir.
Bununla birlikte, mali müşavirler ve isletmeler açisindan dolayli etkiler söz konusudur:
- Insaat maliyetlerinin muhasebelestirilmesi
Asansör zorunlulugu, ortak alan kapsaminda sayilan yeni kullanimlar ve müstakil konutlarda asansör/kaldirma platformu tesisine imkan veren hükümler, insaat maliyet kalemlerini etkileyebilir. Bu giderler; ilgili vergi mevzuati hükümlerine göre duran varlik maliyeti, amortismana tabi iktisadi kiyymet veya gider olarak degerlendirilmelidir. - Emsal ve ortak alan düzenlemelerinin değerleme etkisi
Bahçede pergola ve süs havuzlarinin belirli sartlarda emsal disi veya özel statüde sayilmasi, projedeki toplam satilabilir alan ve ortak alan büyüklügünü etkileyerek, mali tablolar açisindan proje gelir-gider projeksiyonlarini degistirebilir. Bu hususlar, TMS/TFRS ve vergi usulüne göre degerleme yapilirken dikkate alinmalidir. - Ruhsat tarihine göre mevzuat uygulamasi
54 üncü madde ve geçici 3 üncü maddede yer alan, ruhsat tarihine göre hangi mevzuat hükümlerinin uygulanacagina iliskin geçis kurallari; projelerin hukuki durumu ve tamamlanma riskini etkileyebilir. Bu da, insaat taahhüt islerinde gelir tahakkuku, karsiliklar ve ertelenmis vergi hesaplamalarinda dolayli sonuclar dogurabilir. Somut durumda ilgili vergi mevzuati hükümlerine göre degerlendirme yapilmalidir. - KDV, ÖTV ve diger vergiler
Yönetmelik, KDV oranlari, tevkifat rejimi veya diger vergi türleri bakimindan herhangi bir özel hüküm içermemektedir. KDV uygulamasinda insaat ve gayrimenkul teslimleri, güncel KDV Kanunu ve KDV Genel Tebligleri çerçevesinde ayrica degerlendirilmelidir; tevkifat kapsamı için guncel KDV Genel Tebligini kontrol ediniz.
Özetle, bu düzenleme dogrudan bir vergi hükmü içermemekle birlikte, insaat maliyet yapisini ve proje gelir-gider dengelerini etkileyebilecegi için mali müşavirler tarafindan imar mevzuatiyla birlikte okunmalidir.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Projelerde süs havuzu ve pergola tasarimi
Mimar ve mühendisler ile birlikte, süs havuzunun yeni tanima uygun sekilde projelendirilmesi ve bahçede pergola ve süs havuzlarinin bahçe alaninin %20’sini geçmeyen kisminin, 20 nci maddenin sekizinci fikrasinin (b) bendiyle birlikte emsal/alan hesabindaki etkisinin ilgili idare ile netlestirilmesi gerekir. - TAKS ve KAKS sinirlarinin kontrolü
Ayrik veya blok nizam parsellerde TAKS %40 ve belirli sartlarda %60 sinirlari titizlikle kontrol edilmeli, KAKS verilmeyen parsellerde yönetmelikte atif yapilan 20/3 ve 21/4 hükümleriyle uyumlu bir hesaplama yapilmalidir. Özellikle ruhsat öncesi imar çapı ve avan proje asamasinda bu sinirlar dikkate alinmalidir. - Asansör zorunlulugu ve bodrum katlar
Kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri birakilmasi, 4 ve üzeri katli binalarda asansör tesisi zorunlulugu, projelerde erken safhada göz önünde bulundurulmalidir. Bodrum katlarda bağımsiz bölüm, ortak alan veya eklenti bulunup bulunmadiginin tespiti, asansörün bu katlara ulastirilip ulastirilmama zorunlulugunu belirleyecektir. - Müstakil konut tadilatlari
Bodrum hariç 3 kati geçmeyen tek bağımsiz bölümlü müstakil konutlarda asansör veya erişilebilirlik platformu tesis etmek isteyen mükelleflerin; ilgili idareden izin almadan önce fen ve sanat kurallarina uygun statik ve mimari projeleri hazirlatmasi ve fenni mesuliyet taahhütnamelerini düzenlemesi gerekir. - Ruhsat yenileme ve esasli tadilat
Ruhsat tarihinden itibaren 2 yil içinde insasina baslanip baslanmadiginin tespiti, hangi mevzuat hükümlerinin uygulanacagi açisindan kritik önemdedir. Bu süreler ve sartlar, insaat firmalarinin hukuki ve finansal planlamasinda dikkate alinmalidir. - Mali müşavirler açisindan dokümantasyon
Mali müşavirler; mükelleflerinin insaat ve gayrimenkul projelerinde, ruhsat tarihini, imar planini, emsal hesabini ve ortak alan tanimlarini içeren teknik dosyalari muhasebe kayitlariyla birlikte arşivlemeli ve gerekli durumlarda mevzuat sayfamiz üzerinden güncel metinleri kontrol etmelidir.
Sikça Sorulan Sorular
Bu düzenleme dogrudan vergi hukmu içeriyor mu?
Hayir, düzenleme imar ve teknik insaat kurallarina iliskindir ve dogrudan bir vergi hükmü içermez; vergi etkileri dolayli olarak insaat maliyetleri ve proje finansmani üzerinden ortaya çikabilir.
TAKS ve KAKS sinirlari nasil degisti?
Ayrik veya blok nizam yerlerde, uygulama imar planinda aksi belirlenmemisse TAKS %40’i geçemeyecek; KAKS verilmeyen parsellerde belirli sartlarda TAKS %60’a kadar uygulanabilecek, ancak ayrintili hesaplama ilgili mevzuat hükümlerine göre yapilmalidir.
Asansör hangi binalarda zorunlu hale geldi?
Tek bağımsiz bölümlü konutlar hariç, bağımsiz bölüm veya ortak alan ya da eklenti bulunan bodrum kat dahil olmak üzere kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri birakilmasi, 4 ve daha fazla katli binalarda ise asansör tesisi zorunlu hale getirildi.
Müstakil konutlarda asansör yapilmasi için ruhsat gerekir mi?
Bodrum hariç 3 kati geçmeyen tek bağımsiz bölümlü müstakil konutlarda, mevzuata uygun ve fenni mesuliyet üstlenilmek kaydiyla bina içinde asansör veya erişilebilirlik platformu tesisine ilgili idare izin verebilir; somut durumda ilgili mevzuat hükümlerine göre degerlendirme yapilmalidir.
Yeni düzenlemenin KDV uygulamasina özel bir etkisi var mi?
Yönetmelik KDV oranlari veya tevkifat rejimine iliskin özel bir hüküm içermemektedir; insaat ve gayrimenkul teslimlerinde KDV uygulamasi için güncel mevzuat ve KDV hesaplama araci kullanilarak ayrica degerlendirme yapilmalidir.
Sonuc
1 Temmuz 2026 tarihli Planli Alanlar Imar Yönetmeligi degisikligi; süs havuzu tanimi, bahçe pergola ve süs havuzlarinin emsal ve alan hesabindaki konumu, TAKS/KAKS sinirlari, umumi binalarda ortak alan kapsaminda sayilacak kullanimlar ve asansör zorunlulugu gibi konularda önemli teknik güncellemeler getirmistir. Ayrica ruhsat tarihine göre eski-yeni mevzuat uygulamasini ve müstakil konutlarda asansör/erişilebilirlik platformu tesisine iliskin sartlari netlestirmistir. Mali müşavirler, insaat ve gayrimenkul sektöründeki mükelleflerinin projelerini degerlendirirken bu imar düzenlemelerini dikkate almali; vergi ve muhasebe açisindan dogrudan olmayan ancak önemli dolayli etkileri bulunan bu hükümleri, ilgili vergi mevzuati ile birlikte yorumlamalidir.
