Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden Kentsel Dönüşümde Yeni Düzenlemeler: 2024/1 Sayılı Genelge Değişikliği
Giriş
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından 07 Şubat 2024 tarihinde yayımlanan 2024/1 Sayılı Genelge Değişikliği, özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uygulamalarına ilişkin önemli güncellemeler getirmektedir. Bu genelge, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerdeki tapu ve kadastro işlemlerinin usul ve esaslarını yeniden düzenleyerek, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmayı ve daha etkin hale getirmeyi amaçlamaktadır. Mali müşavirler olarak, müvekkillerinizin gayrimenkul varlıklarını ve finansal süreçlerini doğrudan etkileyebilecek bu değişikliklere hakim olmanız büyük önem taşımaktadır.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yeni genelge ile birlikte, kentsel dönüşüm süreçlerinde mali müşavirlerin ve müvekkillerinin dikkat etmesi gereken bazı kritik noktalar bulunmaktadır:
- Riskli Yapı ve Alan Belirtmeleri: Genelge, riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazların tapu sicilinin beyanlar sütununa "6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" şeklinde belirtme yapılmasını öngörmektedir. Aynı şekilde, "Rezerv Yapı Alanı" ve "Riskli Alan" olarak belirlenen taşınmazlar için de benzer belirtmeler tapu siciline işlenecektir. Bu belirtmeler, taşınmazın değeri, alım-satım süreçleri ve finansman imkanları üzerinde doğrudan etki yaratacaktır.
- Muvafakat Aranmaması: Riskli yapıların yıkılmasıyla arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatı aranmaksızın yetkili idarenin talebi üzerine resen terkin edilerek, malikleri adına payları oranında tescil edilecektir. Bu durum, özellikle çok hissedarlı veya üzerinde ipotek gibi haklar bulunan taşınmazlarda karmaşık hukuki ve mali süreçleri beraberinde getirebilir.
- Ayni ve Şahsi Hakların Aktarımı: Kat irtifakı/kat mülkiyeti terkin edilen bağımsız bölümlerdeki ayni ve şahsi haklar (ipotek, ihtiyati haciz, kamu haczi, haciz ve intifa hakkı gibi) ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, ana taşınmazdaki söz konusu payları üzerine aktarılacaktır. Bu, müvekkillerinizin mevcut borç ve yükümlülüklerinin yeni tapu kayıtlarına nasıl yansıyacağını anlamak açısından kritik öneme sahiptir.
- İdarenin Resen İşlem Yetkisi: Genelge, Başkanlık, TOKİ veya yetkili idareler tarafından resen yapılan tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakatının aranmayacağını açıkça belirtmektedir. Tapu müdürlükleri, yetkili idarelerin taleplerini, kararların yerindeliğini denetlemeden yerine getirecektir. Bu durum, idari kararların hızla uygulanabileceği ve müvekkillerin itiraz süreçlerinin farklı mecralarda yürütülmesi gerekebileceği anlamına gelmektedir.
Yapılması Gerekenler (5 Madde)
Mali müşavirler olarak, müvekkillerinizi bu yeni düzenlemeler karşısında doğru yönlendirmek için aşağıdaki adımları atmanız faydalı olacaktır:
- Müvekkil Portföyünüzü Gözden Geçirin: Özellikle kentsel dönüşüm riski taşıyan bölgelerde gayrimenkulü bulunan veya riskli yapı statüsünde olabilecek taşınmazlara sahip müvekkillerinizi belirleyin. Bu müvekkillerle proaktif bir iletişim kurarak genelge değişiklikleri hakkında bilgi verin.
- Tapu Kayıtlarını Detaylı İnceleyin: Müvekkillerinizin gayrimenkullerine ait tapu kayıtlarını, özellikle beyanlar sütununu, riskli yapı veya alan belirtmeleri açısından titizlikle kontrol edin. Bu belirtmelerin varlığı, müvekkilinizin gelecekteki finansal planlamasını doğrudan etkileyecektir.
- Kentsel Dönüşüm Süreçleri Hakkında Bilgi Edinin: 6306 sayılı Kanun'un uygulama yönetmeliği ve ilgili diğer mevzuat hakkında güncel bilgilere sahip olun. Kentsel dönüşümde hak sahiplerinin sahip olduğu haklar, yükümlülükler, kira yardımı, vergi avantajları ve kredi imkanları gibi konularda müvekkillerinize danışmanlık yapabilecek donanıma sahip olun.
- Değerleme ve Vergi Etkilerini Analiz Edin: Riskli yapı veya alan belirtmesinin taşınmazın piyasa değeri üzerindeki potansiyel etkilerini değerlendirin. Kentsel dönüşüm kapsamında elde edilecek yeni taşınmazların veya alınacak tazminatların vergilendirme süreçleri hakkında müvekkillerinize bilgi verin. Özellikle değer artış kazancı, KDV ve harç muafiyetleri gibi konulara odaklanın.
- Hukuki Danışmanlık İçin Yönlendirme Yapın: Tapu kayıtlarındaki karmaşık durumlar, hakların aktarılması veya idari işlemlerin itiraz süreçleri gibi konularda müvekkillerinizi uzman avukatlara yönlendirin. Mali müşavir olarak finansal danışmanlık sağlarken, hukuki süreçlerde profesyonel destek almanın önemini vurgulayın.
Sonuç
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2024/1 Sayılı Genelge Değişikliği, Türkiye'nin kentsel dönüşüm gündeminde önemli bir yer tutmaktadır. Mali müşavirler olarak, bu değişikliklerin müvekkillerinizin gayrimenkul varlıkları ve finansal gelecekleri üzerindeki etkilerini doğru bir şekilde analiz etmek ve onlara yol göstermek mesleki sorumluluğumuzdur. Güncel mevzuatı yakından takip ederek ve proaktif bir yaklaşımla hareket ederek, müvekkillerinizin kentsel dönüşüm süreçlerinden en az zararla ve en yüksek faydayla çıkmalarını sağlayabilirsiniz.