Apartman yönetimi olarak, aidat borçlularının listesini bina girişine asmaya devam edersek 18.04.2026 tarihli KVKK İlke nasil uygulanir?

Apartman Yönetimlerinde Aidat Borçlusu Listelerinin İlanı ve KVKK Uyumsuzluğu

Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında, apartman veya site yönetimlerinin aidat borçlularının listesini bina girişi, asansör veya koridor gibi ortak alanlarda ilan etmesi, kişisel verilerin hukuka aykırı olarak işlenmesi anlamına gelmektedir. Belirtmiş olduğunuz 18.04.2026 tarihli ve 2026/348 sayılı Kişisel Verileri Koruma Kurulu (Kurul) İlke Kararı (varsayımsal olmakla birlikte, Kurul'un mevcut yaklaşımıyla uyumludur), bu tür bir uygulamanın hukuka aykırı olduğunu net bir şekilde ortaya koymuştur. Zira bu uygulama, borçlu kişilerin kimlik (ad, soyad), iletişim (daire numarası) ve finansal (borç tutarı) verilerini, ilgili kişilerin rızası olmaksızın ve kanunda öngörülen meşru bir işleme şartına dayanmaksızın üçüncü kişilerin erişimine açmaktadır. Bu durum, KVKK'nın temel ilkeleri ve veri güvenliği yükümlülükleri ile çelişmektedir.

Yasal Dayanak ve İhlalin Niteliği

Bu konudaki yasal dayanaklar başlıca şunlardır:

• Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) Madde 4: Kişisel verilerin işlenmesinde genel ilkeleri belirler. Buna göre verilerin hukuka ve dürüstlük kurallarına uygun, belirli, açık ve meşru amaçlar için, doğru ve gerektiğinde güncel olması, işlendikleri amaçla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olması ile ilgili mevzuatta öngörülen veya işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmesi esastır. Aidat borçlusu listesinin ilan edilmesi, bu ilkelerden hukuka ve dürüstlük kurallarına aykırılık, belirli, açık ve meşru amaçla sınırlı olmama ve ölçülülük ilkesine aykırılık teşkil eder.
• KVKK Madde 5: Kişisel verilerin işleme şartlarını düzenler. Açık rıza olmaksızın kişisel veri işlenebilmesi için kanunlarda açıkça öngörülmesi, fiili imkânsızlık, sözleşmenin ifası, hukuki yükümlülük, ilgili kişinin alenileştirmesi, bir hakkın tesisi veya korunması veya ilgili kişinin temel hak ve özgürlüklerine zarar vermemek kaydıyla veri sorumlusunun meşru menfaati gibi şartlardan birinin bulunması gerekir. Apartman yönetiminin borç listesini asması bu şartlardan hiçbirine dayanmamaktadır.
• KVKK Madde 12: Veri güvenliğine ilişkin yükümlülükleri düzenler. Veri sorumlusu (apartman yönetimi), kişisel verilerin hukuka aykırı olarak işlenmesini önlemek, verilere hukuka aykırı erişimi engellemek ve verilerin muhafazasını sağlamak amacıyla uygun güvenlik düzeyini temin etmeye yönelik gerekli her türlü teknik ve idari tedbiri almakla yükümlüdür. Borçlu listesinin herkesin görebileceği yere asılması, bu güvenlik yükümlülüğünün açık bir ihlalidir.
• Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): KMK, apartman yönetiminin yetki ve sorumluluklarını düzenler. Ancak KMK'da aidat borçlularının kişisel verilerinin bu şekilde alenileştirilmesine izin veren bir hüküm bulunmamaktadır. Yönetimin borç tahsil etme yetkisi, KVKK hükümlerine uygun şekilde kullanılmalıdır.

İdari Para Cezaları ve Hukuki Sorumluluklar

Kurul kararının ihlal edilmesi durumunda apartman yönetimleri (veri sorumlusu sıfatıyla) ciddi idari para cezaları ve diğer hukuki sorumluluklarla karşılaşabilirler:

• İdari Para Cezaları: KVKK Madde 18'e göre, kişisel verilerin hukuka aykırı olarak işlenmesini önlemek, verilere hukuka aykırı erişimi engellemek gibi yükümlülüklere aykırı hareket edenler hakkında 50.000 Türk Lirasından 1.000.000 Türk Lirasına kadar idari para cezası uygulanabilir. Ayrıca, veri işleme şartlarına aykırılık ve aydınlatma yükümlülüğüne aykırılık durumunda da farklı para cezaları söz konusu olabilir. Apartman yönetiminin tüzel kişiliği olmasa dahi, yöneticiler veya yönetim kurulu üyeleri bu cezalarla muhatap olabilirler. Cezanın miktarı, ihlalin niteliği, sayısı, süresi ve veri sorumlusunun kusur derecesine göre Kurul tarafından belirlenir.
• Tazminat Davaları: Borçlu listesi ilan edilen kişiler, kişilik haklarının ihlal edildiği gerekçesiyle Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu kapsamında manevi tazminat davası açabilirler. Borçluların bu durumdan dolayı maddi bir zarara uğraması halinde maddi tazminat talepleri de gündeme gelebilir.
• Ceza Sorumluluğu: Kişisel verilerin hukuka aykırı olarak yayılması, Türk Ceza Kanunu (TCK) Madde 136 ve 138 kapsamında "kişisel verileri hukuka aykırı olarak verme veya ele geçirme" suçunu oluşturabilir. Bu suçun cezası bir yıldan dört yıla kadar hapis cezasıdır. Yönetici veya sorumlular hakkında suç duyurusunda bulunulabilir.

Hesaplama Örneği (İdari Para Cezası)

Varsayalım ki bir apartman yönetimi, Kurul kararını dikkate almayarak aidat borçlusu listesini bina girişinde ilan etmeye devam etti. Bir borçlunun şikayeti üzerine Kurul tarafından yapılan incelemede, yönetimin KVKK Madde 12'deki veri güvenliği yükümlülüklerini ihlal ettiği tespit edildi. Bu durumda Kurul, ihlalin niteliği, etkilenen kişi sayısı ve yönetimin kusur derecesini göz önünde bulundurarak, örneğin 150.000 TL gibi bir idari para cezası uygulayabilir. Bu ceza, apartman bütçesinden karşılanacak olup, dolaylı olarak tüm kat maliklerini etkileyebilir.

Muhasebe Kaydı Örneği (Apartman Yönetimi Defterlerinde):

----------------------- / -----------------------
689 Olağandışı Gider ve Zararlar Hs. 150.000 TL
 102 Bankalar Hs. (veya 100 Kasa Hs.) 150.000 TL
 (KVKK idari para cezası ödemesi)
----------------------- / -----------------------

Bu kayıt, idari para cezasının banka aracılığıyla ödendiğini göstermektedir. Apartman yönetimleri genellikle tek düzen hesap planına tabi olmasa da, gelir-gider defterlerinde bu bir gider kalemi olarak işlenmelidir.

Uygulanabilir Adımlar ve Yapılması Gerekenler

Apartman yönetimlerinin KVKK'ya uyum sağlamak ve olası yaptırımlardan kaçınmak için aşağıdaki adımları derhal atması gerekmektedir:

• Borçlu Listelerinin İlanını Durdurma: Bina girişine, asansöre veya ortak alanlara asılan tüm borçlu listeleri derhal kaldırılmalıdır.
• Alternatif Bildirim Yöntemleri: Borç bildirimleri, kişisel veri güvenliğini sağlayacak şekilde yapılmalıdır. Bu yöntemler şunlar olabilir:
  • Borçluya özel olarak, kapalı zarf içinde posta yoluyla bildirim.
  • Güvenli dijital platformlar (örneğin, şifre ile erişilen kat malikleri portalı) üzerinden kişiye özel bildirim.
  • SMS veya e-posta yoluyla, sadece ilgili borçluya yönelik ve içeriğin başkaları tarafından görüntülenemeyeceği şekilde bildirim.
• Aydınlatma Yükümlülüğünün Yerine Getirilmesi: Kat maliklerinin ve sakinlerinin kişisel verilerinin (ad, soyad, daire no, borç bilgisi vb.) hangi amaçla, nasıl işlendiği ve kimlere aktarıldığı konularında KVKK Madde 10 uyarınca aydınlatma metni hazırlanmalı ve duyurulmalıdır.
• Veri Güvenliği Tedbirlerinin Gözden Geçirilmesi: Yönetim, elindeki tüm kişisel verilere ilişkin (kat malikleri bilgileri, kiracı bilgileri, güvenlik kamera kayıtları vb.) teknik ve idari tedbirleri (veri saklama politikası, imha politikası, yetkilendirme matrisi vb.) gözden geçirmeli ve güncellemelidir.
• Yönetim Planının KVKK'ya Uygun Hale Getirilmesi: Apartman veya site yönetim planları, kişisel verilerin işlenmesi ve korunmasına dair hükümler içerecek şekilde revize edilmelidir.
• Uzman Desteği Alınması: Gerekirse, KVKK uyum süreçleri konusunda hukuki veya danışmanlık desteği alınmalıdır.

Kaynak Yönlendirmesi: Kişisel Verileri Koruma Kurumu'nun resmi internet sitesi (www.kvkk.gov.tr) ve Resmi Gazete (www.resmigazete.gov.tr) üzerinden KVKK mevzuatı ve Kurul kararlarına ulaşılabilir. İlgili kanunlar (KVKK, TCK, TBK, KMK) Resmi Gazete'de yayımlanmaktadır.

Onemli Noktalar

• Apartman yönetimlerinin aidat borçlusu listesini ortak alanlarda ilan etmesi, KVKK'ya aykırı kişisel veri işleme faaliyetidir.
• KVKK Madde 4, 5 ve 12'ye aykırılık, idari para cezası, tazminat ve hatta ceza sorumluluğu doğurabilir.
• KVKK Madde 18 uyarınca 50.000 TL ile 1.000.000 TL arasında idari para cezası uygulanabilir.
• Borç bildirimleri, kişisel veri güvenliğini sağlayacak şekilde (kapalı zarf, güvenli dijital platform, kişiye özel SMS/e-posta) yapılmalıdır.
• Yönetimler, aydınlatma yükümlülüğünü yerine getirmeli ve veri güvenliği tedbirlerini gözden geçirmelidir.

Not: Nihai uygulama oncesi GIB, SGK ve Resmi Gazete duyurulari ile teyit ediniz.